DNB: woningtekort heeft maar beperkt invloed op stijgende prijzen

DNB onderzoek huizenprijzen

De verdrievoudiging van de Nederlandse huizenprijzen over de afgelopen 25 jaar hangt vooral samen met toegenomen financieringsruimte van kopers, en minder met veranderingen van het woningentekort.

Dat stelt De Nederlandsche Bank (DNB) in een vorige week verschenen rapport. Door de  trendmatig gedaalde kapitaalmarktrente en gestegen huishoudinkomens kunnen huizenkopers hogere hypotheken afsluiten en dus meer bieden voor een woning. Dit is de belangrijkste oorzaak van de almaar stijgende prijzen, stelt het DNB onderzoek  huizenprijzen.

Extra woningbouw leidt volgens het DNB onderzoek huizenprijzen tot een welkome vergroting van het aantal beschikbare woningen voor starters en andere huishoudens. Maar het biedt vermoedelijk beperkt tegenwicht aan de gestegen prijsniveaus.

Scherpe daling rente

De kapitaalmarktrente is de afgelopen decennia trendmatig gedaald door internationale economische ontwikkelingen. Hierdoor is ook de Nederlandse hypotheekrente scherp gedaald, van gemiddeld 7% in 1995 tot ongeveer 2% nu. Naarmate de hypotheekrente daalt kunnen huishoudens bij dezelfde maandlasten hogere hypotheken afsluiten, en dus meer bieden voor eenzelfde woning. Bovendien kunnen ook vastgoedbeleggers bij lagere rentes en de lagere rendementseisen die daarmee samenhangen, hogere prijzen betalen.

Bron: CBS, Nibud, DNB

De huizenprijzen sloten de afgelopen 25 jaar sterk aan bij de ontwikkeling van inkomensnormen voor hypotheken en het resulterende maximale leenbedrag. Dit maximale leenbedrag is de afgelopen jaren toegenomen doordat inkomens stegen en hypotheekrentes daalden. Daarnaast werd het maximale leenbedrag beïnvloed door wijzigingen in de inkomensnormen van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud).

Beperkt verband met woningtekorten

Hoewel de prijsstijgingen van de afgelopen jaren samenvallen met een toenemend fysiek tekort aan woningen, is er historisch gezien geen sterke samenhang tussen woningprijzen en woningtekort waarneembaar, blijkt uit het onderzoek van DNB.

Bron: BZK, OESO, CBS en tot 1970 de JST macrohistory database

De definitie van het woningtekort is over de tijd echter wel veranderd: tot voor kort was deze vooral gebaseerd op woonwensen van huishoudens die werden afgeleid uit enquêtedata, nu vooral op het verschil tussen het aantal huishoudens en het aantal beschikbare woningen.

Op dit moment is het tekort gelijk aan 331 duizend woningen, ofwel 4,2% van de woningvoorraad. Hoewel de bijdrage van dit woningtekort aan de hoge prijsniveaus moeilijk te meten is, suggereren empirische schattingen een relatief geringe omvang. Met het inlopen van het huidige woningtekort met 1 procentpunt (ongeveer 80.000 woningen extra bovenop de groei van het aantal huishoudens) zou een 1 tot 2% lagere woningprijs mogen worden verwacht.

Toegankelijkheid voor starters

Het bovenstaande suggereert volgens het DNB onderzoek huizenprijzen dat Nederlandse huizenprijzen in de praktijk vooral worden bepaald door de bestedingsruimte van huishoudens en in mindere mate door het fysieke tekort aan woningen. Starters hebben hierdoor weinig baat bij het verhogen van de maximale leenruimte.

Hoewel een verhoging op korte termijn leidt tot een groter budget voor de aankoop van een woning, leidt dit er uiteindelijk toe dat de prijs van woningen – meer specifiek die van de onderliggende grond – toeneemt. In beginsel kunnen starters dan dezelfde woningen kopen als voorheen, maar wel tegen een hogere lening met bijbehorend hogere risico’s. Starters zijn daarom volgens DNB meer geholpen met het verder afbouwen van de hypotheekrenteaftrek met het huidige tempo van 3 procentpunten per jaar.

  Bron: https://www.vastgoedactueel.nl/dnb-woningtekort-heeft-maar-beperkt-invloed-opstijgende-prijzen/