Van Bruggen Adviesgroep: betaalbaarheid daalt al jaren

betaalbaarheid van woningen

De gemiddelde woonlasten zijn de afgelopen jaren veel sneller gestegen dan de inkomens. Daarmee staat de betaalbaarheid van woningen voor met name starters sterk onder druk.

Dat heeft Van Bruggen Adviesgroep becijferd. Volgens cijfers van de NVM is de prijs van een gemiddelde woning in 2020 met 11,6% gestegen. Dat is de hoogste stijging in de afgelopen vijf jaar en gemiddeld stegen de prijzen de laatste vijf jaar bijna 10% per jaar.

Met name dankzij rentedalingen in de jaren 2016, 2017 en 2019 kon de hogere benodigde hypotheek een stukje gecompenseerd worden, waardoor in die jaren de stijging van de bruto maandlasten minder hard ging dan de prijsstijging of zelfs nagenoeg op 0% uitkwam (2019).

Betaalbaarheid van woningen

Maar doordat afgelopen jaar de hypotheekrente per saldo gelijk eindigde zoals die begon, stegen de bruto maandlasten in 2020 ten opzichte van 2019 voor een vergelijkbare woning; namelijk net als de huizenprijzen met 11,6%. Doordat de inkomens in de afgelopen vijf jaar veel minder hard stegen, betekent dit dat de betaalbaarheid van woningen met uitzondering van het jaar 2019 elk jaar omlaag is gegaan.

Van Bruggen maakte een overzicht van de stijging van de woonlasten en het inkomen voor een gemiddeld stel met een modaal inkomen. In dit overzicht komt het startende stel er niet goed vanaf.

Bron: Van Bruggen Adviesgroep

Verhuizer/doorstromer veel beter uit dan starter

In vergelijking met de starter zijn de effecten voor de betaalbaarheid voor een doorstromer veel minder negatief. Want de doorstromer heeft het grote voordeel dat hij voor zijn bestaande woning ook profiteert van de huizenprijsstijging. Bovendien heeft de doorstromer de afgelopen jaren al een deel van zijn bruto maandlast besteed aan de aflossing, waardoor zijn hypotheek ook nog iets lager is geworden. Dat resulteert in een grote overwaarde, waardoor de doorstromer meer speelruimte heeft om een hogere prijs te bieden dan een starter en hij dankzij deze overwaarde een lagere hypotheek nodig heeft.

Bron: Van Bruggen Adviesgroep

De doorstromer in dit voorbeeld gaat wel een iets hogere bruto maandlast betalen, maar die is veel lager dan de bruto maandlast van de starters. Doordat de doorstromers eigen geld inbrengen, betalen ze ook een lagere rente dan de starters, waarbij er vanuit is gegaan dat ze een volledige hypotheek nodig hebben.

Doorstromers kunnen juist goedkoper uit zijn

In dit voorbeeld zijn hebben de doorstromers in 2016 een woning gekocht van € 180.000,-. Hadden ze destijds een duurdere woning gekocht, dan zou het plaatje er nu nog rooskleuriger uitzien. En hadden ze voor 2016 een woning gekocht, dan hadden ze waarschijnlijk een veel hogere rente betaald dan 2,53%. Door nu te verhuizen naar een duurdere woning, kunnen ze boetevrij af van hun huidige hoge hypotheekrente en kan het zelfs zijn dat ze op een lagere bruto maandlast uitkomen in vergelijking met de huidige situatie.

Zzp’ers en flexwerkers

De Telegraaf concludeerde op basis van de berekeningen van Van Bruggen dat onder meer zzp’ers en flexwerkers het nog jaren moeilijk zullen hebben op de woningmarkt. „Onze verwachting is dat het toetsinkomen van deze groep niet alleen dit jaar, maar ook de komende jaren lager gaat uitvallen”, zegt Michiel Meijer van Van Bruggen tegen de krant.

Van Bruggen pleit voor eenduidig beleid om de gevolgen van de inkomensdip van ondernemers en flexwerkers op te vangen. Het meetellen van de inkomenssteun van de overheid kan een oplossing zijn, zegt de hypotheekadviseur, net als de coronajaren minder zwaar mee te tellen bij de vaststelling van het toetsinkomen. „Nu wordt het onderwerp door veel geldverstrekkers en de NHG vooruit geschoven.”

In het nieuwe jaar verhoogden bijna alle hypotheekaanbieders hun rentetarieven al één of meerdere keren.

  Bron: https://www.vastgoedactueel.nl/woonlasten-stijgen-harder-dan-inkomens/