Huurwoningen in vrije sector steeds duurder en kleiner

Huurwoningen in vrije sector steeds duurder en kleiner

Het wordt steeds moeilijker om een vrije sector huurwoning te vinden. Nieuwe huurders betaalden in 2021 gemiddeld ruim 6% meer voor een vrijesector-huurwoning dan in 2020.

Dit blijkt uit de nieuwste analyse van de NVM en branchevereniging Vastgoedmanagement Nederland (VGM NL) over de dynamiek in de Nederlandse vrijesector-huurmarkt. Een gebrek aan aanbod, de concurrentie van terugkerende expats én de steeds verder buiten bereik rakende koopwoningen zorgen voor een ongekende druk.

Appartementen

Prijzen van verhuurde appartementen stegen het hardst, met 6,5% op jaarbasis. De gemiddelde vierkantemeter-transactieprijs (kale huur) voor appartementen komt over heel 2021 uit op €14,97 per m2. De prijsontwikkeling van woonhuizen bedraagt 6,1% op jaarbasis, tot een prijs van €10,36 per m2.

Het laatste kwartaal van 2021 kwam de gemiddelde prijs per vierkante meter bij appartementen uit op €15,60 (8,0% ten opzichte van een jaar eerder). Voor woonhuizen was dit €10,71 (7,5% ten opzichte van een jaar eerder). Dat de totale huurprijsstijging (+10%) groter is dan die van beide woningsoorten, komt doordat er het afgelopen kwartaal veel meer (duurdere) appartementen zijn verhuurd dan (goedkopere) woonhuizen vergeleken met een jaar eerder.

Afbeelding uit rapport.

28 meter minder woonoppervlak

Bij de eerste registraties in 2014 telde een verhuurde nieuwbouwwoning gemiddeld nog zo’n 106 m2. Dat is sindsdien flink omlaag gegaan. In 2021 verhuurde nieuwbouwwoningen zijn gemiddeld 28 meter kleiner, ofwel er blijft 78 m2 woonoppervlakte over.

De afgelopen twee jaar is die daling erg snel gegaan. Dit wordt mede veroorzaakt door het grote aantal voorwaarden waar een nieuwbouwproject tegenwoordig aan moet voldoen, vanuit landelijke en steeds vaker ook gemeentelijke regelgeving. Er worden eisen aan duurzaamheid gesteld, maximale huurprijsgrenzen bepaald, doelgroepen benoemd, etc. Daar komen stijgende arbeids- en materiaalkosten en grondprijzen bij. Om toch rendabel te kunnen bouwen, worden woningen steeds kleiner.

Middenhuursegment krimpt

Het aantal verhuurtransacties in het middenhuursegment, met een huur tussen de €700 en de €1.000, is de afgelopen jaren zorgwekkend gedaald. In 2018 viel 62% van de transacties nog in dit segment, inmiddels heeft nog slechts 39% van de verhuurde woningen een huurprijs onder de €1.000 per maand.

Vooral in de prijsklassen tot €900 is het aandeel behoorlijk gekrompen. Zeker in stedelijk gebied is, door de relatief grote prijsstijgingen, het aandeel transacties onder de €1.000 sterk afgenomen of in sommige steden zelfs nagenoeg niet meer aanwezig.

Uitschieters

De verschillen tussen de provincies in Nederland zijn groot als het gaat om de ontwikkelingen van de transactiehuurprijzen. De laagste prijzen van verhuurde woningen in de vrije sector zijn te vinden in de provincie Friesland. Hier betaalt een huurder gemiddeld €9,63 per m2.

Ook in Drenthe, Zeeland en Overijssel liggen de prijzen lager dan in de rest van het land. In Drenthe ligt de prijs met €9,71 per m2 net iets hoger dan in Friesland. In Zeeland en Overijssel ligt de prijs iets boven de €10 per m2 (respectievelijk €10,25 en €10,30).

In de Randstad (Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht) liggen de vierkantemeterprijzen het hoogst. In Utrecht betaalt een huurder gemiddeld net geen €14 per m2. In Zuid-Holland ligt dit gemiddelde al een stuk hoger met bijna €14,50 per m2. In Noord-Holland, sterk beïnvloed door de verhuurde woningen in Amsterdam, liggen de prijzen veruit het hoogst van heel Nederland. Hier betaalt een huurder gemiddeld een prijs van €17,69 per m2.

COVID-19

De invloed van COVID-19 op de huurprijzen bij nieuwe verhuringen lijkt in de vrije huursector beperkt. De krapte op de gehele woningmarkt is hiervoor te groot. Ook neemt het aandeel expats weer flink toe. Daarmee is de vraaguitval van deze doelgroep verdwenen.

Regelgeving

Gemeenten reageren op de krapte met extra regelgeving als zelfbewoningsplicht en huurprijsbescherming. NVM en VGM NL hebben hier hun bedenkingen bij. Onno Hoes, voorzitter NVM: “Deze toenemende wet- en regelgeving zorgt alleen maar voor verschuivingen binnen de woningvoorraad, maar dragen niet bij aan het substantieel vergroten van het totale aanbod. Sterker nog, het beperkt institutionele en particuliere beleggers juist in hun investeringen in deze sector.”

Sander Groot, voorzitter VGM NL: “De bereidheid van beleggers om te investeren in de Nederlandse vrijesector-huurmarkt is groot, mits dit mogelijk is tegen een reëel langetermijnrendement. Maar de programma’s voor de aankomende gemeenteraadsverkiezingen lijken juist meer regulering te stimuleren in plaats van ruimte te geven aan mogelijkheden.”

Hoes en Groot roepen de landelijke en gemeentelijke politiek daarom nogmaals op om met plannen te komen om de bouwproductie in alle segmenten van de (huur)woningmarkt op te schroeven. Hoes: “Alleen dan komt de doorstroming op gang en komen vraag, aanbod en prijzen geleidelijk weer in evenwicht.”

Over de cijfers

De vrije huursector in Nederland is met nog geen 8% van de woningvoorraad een klein maar belangrijk deel van de woningmarkt. NVM en VGM NL registreren samen sinds 2014 de transactiedata van huurwoningen.

De huurmarktcijfers van VGM NL & NVM ontstaan uit circa 50.000 huurtransacties in de vrije sector op jaarbasis. Dit is een marktaandeel van ongeveer 50%. Bijna 80% van de transacties is kale huur, circa 14% is gestoffeerd en 7% is gemeubileerd. In de cijfers zit ook een kleine 20% nieuwbouw huurwoningen wat eveneens een goede afspiegeling is van de huidige marktsituatie.

  Bron: https://vastgoedactueel.nl/huurwoningen-in-vrije-sector-steeds-duurder-en-kleiner/