‘Prijzen dalen dit jaar met 10%’

De woonconsument kán niet alleen minder betalen, maar wíl ook minder uitgeven aan een koopwoning. Voor 2023 wordt een prijsdaling van 10% verwacht. Toch is een prijsherstel op middellange termijn mogelijk.

Dit blijkt uit de veertigste Monitor Koopwoningmarkt over het vierde kwartaal 2022, die vandaag werd gepresenteerd door het samenwerkingsverband Expertisecentrum Woningwaarde. Eerder meldde ABN AMRO voor 2023 een prijsdaling te verwachten van 6%.

Mediane verkoopprijs

De stijging van de mediane verkoopprijs gedurende 2021 en de eerste helft van 2022 (+23%), is in de tweede helft van 2022 (prijsdaling van -10%) al bijna voor de helft teniet gedaan. De mediane verkoopprijs, die in het derde kwartaal begon te dalen, bedraagt in het vierde kwartaal van 2022 inmiddels €407.000 (-3,7% ten opzichte van het voorliggende kwartaal) en komt daarmee uit op het niveau van begin tweede kwartaal 2021. Dat blijkt uit NVM-cijfers.

De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK), die 2 tot 3 maanden achterloopt op de NVM-cijfers, laat in het vierde kwartaal van 2022 voor het eerst sinds 9 jaar een daling zien (-2,4%). Ten opzichte van een jaar geleden is de mediane verkoopprijs in het vierde kwartaal van 2022 ook gedaald (-6,4%); een gebeurtenis die zich in het derde kwartaal van 2013 voor het laatst heeft voorgedaan.

Tekst loopt door onder de afbeelding

Rimpeleffect

Er zijn wel regionale verschillen. In de provincies Utrecht, Noord-Holland, en Flevoland daalde de PBK met -3% tot -4%. In Noord-Brabant en Limburg neemt de PBK juist minder sterk af dan landelijk.

Uit de ervaringen van makelaars komt naar voren dat binnen de provincies de koopprijsdaling in de grotere, centrale steden ook weer sterker is dan in de omliggende woonplaatsen. De woningmarktgebieden met de meest krappe markten, waar de prijsstijgingen het sterkst zijn geweest, reageren over het algemeen sneller en heftiger op een omslag in de marktomstandigheden. Dit is het rimpelefect.

Waar de PBK voor Nederland als geheel pas in het vierde kwartaal van 2022 daalt, zien we de ombuiging al een kwartaal eerder in de grote steden. In Amsterdam neemt de PBK in het vierde kwartaal van 2022 met 5,7% af tegenover een daling van 2,4% voor Nederland als geheel. Voor de stad Utrecht bedraagt de afname zelfs 6,3%.

Krapte blijft

Jarenlang werd de markt van koopwoningen steeds krapper. De krapte-indicator (de verhouding tussen het te koop staande woningaanbod en het aantal transacties) voor de bestaande markt laat sinds 2013 een aanvankelijk forse en daarna gestage daling zien. Gedurende het jaar 2022 is er voorzichtig een tegengestelde ontwikkeling waar te nemen.

De score komt ook in het vierde kwartaal van 2022 iets hoger uit (3,2) dan in het voorliggende kwartaal (2,7). Een koper kan dus gemiddeld uit ruim drie aangeboden koopwoningen kiezen. Toch is dit nog steeds zeer weinig, in het algemeen wordt een score van circa 7 als indicatie voor een normaal functionerende koopwoningmarkt beschouwd.

De grootste krapte komt nu vooral voor in de provincies Overijssel (2,9), Utrecht (2,9) en Flevoland (3,0). Juist dit middengebied is de laatste jaren erg in trek bij met name gezinnen uit de Randstad, die de woningen daar te duur vinden of op zoek zijn naar een ruime grondgebonden woning. De verruiming van de woningmarkt is dan ook het beste te zien in de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland, Zeeland en Noord-Brabant.

Nog geen vraaguitval

De huidige koopprijsdaling is eigenlijk niet conform eerdere perioden met marktcorrecties, omdat in de verkoopgegevens nog geen vraaguitval is te herkennen. Het aantal door de NVM geregistreerde verkopen (ruim 32.500 woningen) komt in het vierde kwartaal van 2022 namelijk uit op hetzelfde niveau als in het voorliggende kwartaal; dat betekent slechts een daling met 1% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2021.

Transacties in Zuid-Holland kelderen

Ook het aantal transacties daalde maar licht. Het Kadaster registreerde 51.300 transacties in het vierde kwartaal van 2022; een afname in 8 van de 12 provincies in het laatste kwartaal in vergelijking met het 4e kwartaal van 2021. De grootste afname ziet het Kadaster in zijn periodieke onderzoek naar de Woningmarkt in de provincie Zuid-Holland (-9%). Dit komt door een keldering van het aantal transacties in Rotterdam (-19,6%) en Den Haag (-12,1%). Dit zijn niet toevallig de gemeenten met de grootste jaar-op-jaar prijsontwikkeling van de G4. In Gelderland werden juist 5,4% meer woningen verkocht dan een jaar eerder, met name in het westelijke deel.

Koper neemt minder risico’s

Door de fors opgelopen hypotheekrente (van 1,5% tot 4,5%) en de enorme inflatie (tot ver boven de 10% op jaarbasis) is de maximale hypotheeksom die kopers kunnen krijgen, met 10% tot 15% teruggelopen. Daardoor zijn woonconsumenten minder bereid om risico’s te nemen. Hun vertrouwen in de koopwoningmarkt is gedaald. Eerst verkopen, dan kopen, is het nieuwe devies. De aflossingsvrije hypotheek is minder in trek. Overbieden komt minder voor. (Makelaarsland ziet overigens in januari weer een lichte toename van het aantal overbiedingen, van 11,4 naar 20,7%).

Tekst loopt door onder de afbeelding

Loan to income gedaald

Door het aangescherpte hypotheekverstrekkingsbeleid was de gemiddelde LTI bij de door HDN geregistreerde hypotheekaanvragen tijdens de kredietcrisis fors afgenomen, om vervolgens sinds 2015 redelijk stabiel te blijven op een niveau van 3,5. Dus ook in de periode dat de verkoopprijzen almaar bleven stijgen, bleef de verhouding tussen de hoogte
van de hypotheeksom en de omvang van het inkomen gelijk. Stijgende inkomens en het inbrengen van meer eigen vermogen (met name door de doorstromende huishoudens) ondersteunden het overbieden en de bijbehorende koopprijsstijgingen.

Maar de gemiddelde LTI daalde fors: van 3,55 in het eerste kwartaal naar 2,99 in het vierde kwartaal van 2022. Deze verschuiving blijkt nauwelijks veroorzaakt door een eventuele verschuiving in de verhouding starters–doorstromers. Daarom kan deze daling van de LTI gezien worden als een indicatie voor minder risicovolle beslissingen bij het aangaan van een hypotheek.

Tekst loopt door onder de afbeelding

Geen doemscenario

De onderzoekers verwachten dat de prijsdaling gedurende 2023 doorzet met circa 10% op jaarbasis. Maar het doembeeld van een langere periode van aanhoudende koopprijsdaling zoals tijdens de kredietcrisis tussen 2008 en 2013 ligt niet in het verschiet. Daarvoor wijken de huidige omstandigheden te veel af van de situatie destijds.

De financiële markt, destijds de veroorzaker van de kredietcrisis, lijkt nu veel meer solide. Daarbij zijn de huidige kapitaal- en hypotheekrentes, ook na de recente verhogingen, nog steeds lager dan aan het begin van 2008.

De financiële huishouding van de Nederlandse overheid is momenteel veel gunstiger dan tijdens de kredietcrisis en ook de financiële situatie van veel huishoudens blijkt begin 2023 beter op orde dan in 2008 (meer spaargeld en te verwachten loonsverhogingen in 2023).

Ook hebben, door de versobering van de financieringsnormen in 2011, eigenaar-bewoners in het afgelopen decennium meer buffer aan eigen vermogen in de woning opgebouwd. Desondanks liggen het consumentenvertrouwen in de algemene economie en het vertrouwen specifiek in de koopwoningmarkt nog steeds op een vergelijkbaar niveau als begin 2008.

Nieuwbouw in neerwaartse spiraal

Maar een groter gevaar voor de koopwoningmarkt en de hypotheekmarkt schuilt in de verdere terugval van de nieuwbouwproductie in de koopsector. Het aanbod en de verkoop van nieuwbouw zit al ruim twee jaar in een neerwaartse spiraal en bedraagt in het vierde kwartaal van 2022 nog maar 4.000 tot 5.000 woningen; meer dan een halvering in vergelijking met eerdere jaren.

Tekst loopt door onder de afbeelding

Het aantal koopwoningen waarvoor een bouwvergunning is afgegeven, laat ook al ruim een jaar een negatieve trend zien, waardoor een verdere vertraging van de nieuwbouwproductie van koopwoningen onafwendbaar is. Nieuwbouwwoningen vormen de start van een verhuisketen in de bestaande woningvoorraad: minder transacties op de nieuwbouwmarkt resulteren met enige vertraging in minder dynamiek op de markt van bestaande koopwoningen.

  Bron: https://vastgoedactueel.nl/prijzen-dalen-dit-jaar-met-10/