ABN AMRO: vertraagd effect werkloosheid op woningmarkt
Het Economisch Bureau van ABN AMRO verwacht dat de Nederlandse economie in 2020 met 5,2 procent krimpt. De woningmarkt zal daarvan met vertraging de effecten ondervinden.
Dat staat in de Sectorprognose Vastgoed. De werkloosheid loopt in 2020 al wat op van 3,4 naar 4,4 procent, maar de echt grote stijging wordt pas in 2021 verwacht. De werkloosheid zal dan naar een verwachte 7,2 procent oplopen, terwijl de Nederlandse economie dan al licht groeit. ABN AMRO verwacht dat de stijgende werkloosheid de woningmarkt zal raken.
Effect werkloosheid op woningmarkt
Het drukkende effect van de stijgende werkloosheid wordt gedempt door een aantal structurele factoren op de woningmarkt. Zo is de woningnood in Nederland nog steeds zeer hoog. Naar verwachting stijgt het woningtekort in 2024 naar 419.000 woningen. “De vraag naar commerciële huurwoningen blijft hoog”, zegt Madeline Buijs, Senior Sector Econoom Vastgoed van ABN AMRO.
De aanhoudende vraag kan de waardedaling van huurwoningen beperken. De maatschappelijke noodzaak om het commerciële huursegment uit te breiden is dan ook groot.
Overheidsmaatregelen beperken woningbeleggers
De maatregelen om de rol van beleggers op de woningmarkt te beperken, zoals het invoeren van een zelfbewoningsplicht voor nieuwbouw, zorgen in de sectorprognose Vastgoed niet voor een meer toegankelijke woningmarkt. “Zo is nieuwbouw slechts een beperkt deel van de woningvoorraad, waardoor dit niet zal leiden tot lagere huren”, zegt Buijs. “Alleen als deze maatregel wordt doorgetrokken naar bestaande woningen kan het de waarde van huurwoningen onder druk zetten, omdat beleggers deze woningen dan moeilijker kunnen verhuren.”
Daarnaast wil het kabinet de maximale huurstijging in het vrije segment beperken tot inflatie plus 2,5 procent. De afgelopen jaren heeft de gemiddelde huurstijging altijd lager gelegen, waardoor ook het effect van deze maatregel volgens de bank beperkt lijkt.
Overdrachtsbelasting voor beleggers
Naar verwachting wordt op Prinsjesdag bekendgemaakt dat de overdrachtsbelasting voor beleggers omhoog gaat van 2 naar 8 procent, terwijl die voor starters op nul procent wordt gezet. Deze maatregel zong overigens vorig jaar ook al rond. De invloed van deze maatregel op de waarde van huurwoningen blijft naar verwachting beperkt. Gezien de krappe woningmarkt is de kans groot dat de hogere overdrachtsbelasting die een belegger moet betalen, wordt verrekend in de huur.
Het enige plan van het kabinet dat kans van slagen heeft, is volgens ABN Amro het beperken van de bijtelling van de WOZ-waarde in de huur tot 33 procent in plaats van 50 procent. Dit is inmiddels vastgelegd in een wetsvoorstel vastgelegd dat voor internetconsultatie voorligt. Met name in de grote steden kan dit er voor zorgen dat de huren worden gematigd, omdat de hoge WOZ-waarde een minder groot belang krijgt in de bepaling van de hoogte van de huur. Het gevolg kan wel zijn dat druk ontstaat op de waarde van huurwoningen, omdat beleggers minder willen betalen voor een huurwoning met een lagere huur.
