Helpdesk: Meer lenen met groene hypotheken   

Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: extra lenen voor de verduurzaming van woningen.

door: Dorine van Kesteren

Casus

Woningmakelaars en hypotheekadviseurs krijgen steeds vaker vragen van klanten over het financieren van de verduurzaming van woningen. Kunnen ze extra lenen als ze willen investeren in energiebesparende maatregelen? Of als ze een energiezuinige (nieuwbouw)woning kopen? Kortom: welke groene opties zijn er allemaal in hypotheekland?

Grosso modo zijn er twee smaken: óf klanten kopen een huis dat ze energiezuinig willen maken óf ze kopen een huis dat al energiezuinig is. Beide groepen kunnen bij de meeste geldverstrekkers een hogere hypotheek afsluiten. Dit extra bedrag komt bovenop de maximale hypotheek die is gebaseerd op hun inkomen.

Energielabel

Voor een woning met minimaal energielabel A++ of een Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC: de waarde die aangeeft hoeveel energie een woning verbruikt) van 0,6 of lager, kunnen mensen maximaal 9.000 euro extra lenen. Kopen zij een nul-op-de-meter-woning of een woning met een EPC van nul of lager? Dan mogen ze 15.000 euro optellen bij het bedrag dat ze op basis van hun inkomen kunnen lenen.

Voorwaarde hierbij is overigens wel dat het bruto gezinsinkomen minimaal 33.000 euro bedraagt. Daarnaast geldt de grens van 106 procent van de woningwaarde. Sinds 2018 mag niemand méér lenen dan de marktwaarde van zijn woning. Als uitzondering heeft de overheid vastgesteld dat mensen voor energiebesparing tot 6 procent extra mogen lenen. Stel dat iemand op basis van zijn inkomen 220.000 euro mag lenen en een woning koopt met een A++-label, die 200.000 euro kost. In theorie zou hij dan 229.000 euro mogen lenen – 29.000 euro extra – maar in feite mag hij slechts 12.000 euro extra lenen (106 procent van 200.000 euro is 212.000 euro).

DNB: Prijsverschil ‘groene’ en ‘niet-groene’ woningen is 7.000 euro

Neem verduurzaming bij aankoop meteen mee in de hypotheek, tot 9000 EUR kan worden meegefinancierd voor energiebesparende voorzieningen zoals zonnepanelen en isol…https://t.co/qY8BqygK9G https://t.co/GwDLStRnaK

— Fred van Maanen (@fredvanmaanen) September 12, 2019

Behalve verhoging van het maximale hypotheekbedrag, is er nog een product: rentekorting, aangeboden door ABN Amro, Rabobank, Vista Hypotheken en Triodosbank. Hiervoor komen klanten in aanmerking die een woning kopen met minimaal label A én kopers die aantonen dat zij hun woning na de aankoop naar label A of hoger hebben gebracht. In het laatste geval wordt de rente tijdens de looptijd van het hypotheekcontract aangepast. Gemiddeld gaat het om een korting van 0,2 procent.

Investeren in HR-ketel of warmtepomp

De tweede categorie betreft de mensen die nog willen gaan investeren in duurzaamheid. Zij kunnen de kosten van de volgende energiebesparende maatregelen meefinancieren in de hypotheek: HR-ketel, warmtepomp, zonneboiler, zonnepanelen, HR++-beglazing en spouwmuur-, vloer- en dakisolatie. De bank zet het extra hypotheekbedrag in een depot en controleert of de klant het daadwerkelijk besteedt aan energiebesparende maatregelen. Dit moet de woningkoper aantonen met de facturen.

Florius en ABN Amro hebben een zogeheten duurzame hypotheek in het assortiment. Klanten kunnen hiermee 5.000 tot 25.000 euro extra lenen, met een rentevaste looptijd van vijf, tien of vijftien jaar. Tot twee jaar na het passeren van de hypotheekakte kunnen zij het extra leningdeel inzetten. Met de verduurzamingshypotheek van ASR is het mogelijk om 25.000 euro te lenen, tot maximaal 106 procent van de woningwaarde. Hier is de looptijd vijftien jaar, met een vaste of variabele rente.

#Warmtepomp of #zonneboiler aanschaffen? Gebruik #subsidie en combineer met de #Energiebespaarlening.https://t.co/WiWrrR4X9Y pic.twitter.com/0Uw8lvLOnG

— Energiebespaarfonds (@Ikinvesteerslim) February 4, 2020

Deze drie aanbieders zetten het extra bedrag voor een periode van twee jaar in een depot. Het voordeel hiervan is dat klanten dus nog niet meteen hoeven te beslissen wat of wanneer ze gaan ondernemen. Ze betalen alleen rente over het deel van het geld in het depot dat zij gebruiken. Ze betalen wel direct aflossing over het niet opgenomen geld. Zouden ze dat namelijk niet doen, dan is er geen recht op hypotheekrenteaftrek. Maken ze het depot niet (volledig) op, dan wordt het resterende bedrag afgelost op de hypotheek, naast de aflossing die ze al hebben gedaan.

Energiebespaarbudget

Veel woningkopers hebben ergens wel een vaag idee dat ze vergroeningsmaatregelen willen treffen, maar wat, hoe en wanneer precies, dat weten ze nog niet. Eerst moeten immers de nieuwe keuken, badkamer en vloeren worden uitgezocht. Voor deze groep is het Energiebespaarbudget een goede optie. Dit budget is ooit geïnitieerd door NHG, maar is inmiddels door meerdere banken geïmplementeerd, ook voor mensen zonder NHG.

Het Energiebespaarbudget genereert een extra leencapaciteit van 9.000 euro bovenop het bedrag dat iemand op basis van zijn inkomen mag lenen. Let op: ook hier geldt een bovengrens van 106 procent van de marktwaarde. Voorheen moesten mensen van tevoren een lijst van de voorgenomen energiebesparende maatregelen en de geschatte kosten verstrekken aan hun bank. Sinds dit jaar is dat niet meer nodig. Pas op het moment dat ze het budget aanspreken, moeten ze een bon van bijvoorbeeld de aanleg van zonnepanelen, warmtepomp of spouwmuurisolatie laten zien. Het Energiebespaarbudget blijft twee jaar lang beschikbaar.

Toezichthouder AFM

Over mogelijkheden voor bestaande klanten zijn hypotheekverstrekkers driftig aan het nadenken. Logisch, gezien het streven van de overheid dat verduurzaming voor iedereen toegankelijk en betaalbaar moet zijn. Een van de problemen is dat toezichthouder AFM vindt dat bij zo’n aanvullende lening de volledige hypotheektoets opnieuw moet plaatsvinden. Dit gaat gepaard met kosten: zo’n 2.500 euro voor de hypotheekadviseur, 1.000 euro voor de notaris – om de hypotheekakte te laten aanpassen – en 500 euro voor een taxatie van de woning. In dat geval moet iemand dus 5.000 euro aan kosten maken om pakweg 20.000 euro extra te lenen. Een heel aantal consumenten zal denken: laat dan maar zitten.

Bovendien moet de klant bij zo’n nieuwe toets voldoen aan de normen van nu. En de AFM heeft de toetsrente voor hypotheken met een rentevaste periode van korter dan tien jaar vastgesteld op 5 procent. Bij de vraag of extra lenen verantwoord is voor mensen met hypotheek met een resterende looptijd van korter dan tien jaar, wordt dus gerekend met een fictieve rente van 5 procent – ook als  de werkelijke rente (veel) lager is. Dat betekent dat hun leencapaciteit dan vaak kleiner wordt. Het is dus niet ondenkbeeldig dat mensen straks 100 euro per maand minder energielasten hebben en een 100 euro hogere hypotheeklast, maar dat de bank dan toch zegt: u kunt de rente en aflossing van de extra lening niet betalen. Ook dit is een beletsel voor bestaande eigenaren om hun woning te gaan verduurzamen.

Goede kostenbatenafweging maken

Hoe dan ook is het verstandig dat álle mensen die hun bestaande of nieuwe woning willen aanpakken, een goede kostenbatenafweging maken. Adviseer hen dus om in kaart te brengen met welke kosten – materiaal, arbeid, notaris, hypotheekadviseur – en baten – rentekorting, lagere energielasten, hogere woningwaarde als het energielabel opschuift – de vergroeningsmaatregelen gepaard gaan.

Dit artikel kwam tot stand in samenwerking met Harrie-Jan van Nunen van VCN HypotheekService.

  Bron: https://www.vastgoedactueel.nl/helpdesk-meer-lenen-met-groene-hypotheken/