Verhuizende Amsterdammer drijft woningprijzen op, maar effect is beperkt
Amsterdammers die verhuizen naar omliggende gemeenten, zorgen daar voor prijsstijgingen van huizen. Maar het effect daarvan is wel kleiner dan eerder werd aangenomen. Dat meldt onderzoeksbureau Realtech Research.
Huishoudens die vertrekken uit Amsterdam, houden aan de verkoop van hun huis doorgaans een flinke zak met geld over. De veronderstelling is dat deze ‘spekkopers’ dit extra budget gebruiken om in omliggende gemeenten een woning fors boven de vraagprijs te kopen, zegt Realtech Research. De Rabobank schreef hierover in een Kwartaalbericht Woningmarkt in 2018. Maar het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) stelde in 2019 dat de Amsterdammers hun overwaarde eerder gebruiken om een grotere of kwalitatief betere woning te kopen in plaats van dat ze gaan overbieden. Vooral gezinnen in grote steden die geen tuin hebben of te weinig kamers willen vaak verhuizen, aldus het CBS.
Verandering in WOZ-waarden
Het onderzoeksbureau vroeg zich af of het nog wel klopt dat verhuizende Amsterdammers de vraagprijs opdrijven, als ze inderdaad hun overwaarde gebruiken om groter te gaan wonen. De onderzoekers bekeken het effect van de verhuizende Amsterdammers. Daarvoor vergeleken zij de verandering van WOZ-waarden in verschillende wijken en buurten met verhuisdata tussen 2016 en 2019. Het bureau onderzocht ook andere variabelen om het effect te meten. Dat zijn onder meer de kwaliteit van de leefomgeving en de afstand van een wijk of buurt tot het stadscentrum.
Lees verder onder de grafiek
Lokale prijsstijgingen verklaard
De vestiging van Amsterdamse huishoudens verklaart inderdaad lokale prijsstijgingen in andere gemeenten, zo luidt de conclusie in het rapport De prijs van Amsterdammers van Realtech Research. De gemiddelde WOZ-waarde in een buurt buiten Amsterdam stijgt als meer Amsterdamse huishoudens zich vestigen. De onderzoekers zagen het grootste effect daarvan in de Haarlemse Patrimoniumbuurt. De WOZ-waarde is daar met gemiddeld 63,3% het hardst gestegen tussen 2016 en 2019. Er zijn wel grote verschillen, want in het centrum Almere Buiten bedroeg de stijging slechts 5,3%.
Kwaliteit van de leefomgeving
Het effect blijkt wel kleiner dan eerder werd aangenomen. De kwaliteit van de leefomgeving, de geografische ligging ten opzichte van het lokale stadscentrum en veranderingen in de lokale woonvoorraad spelen ook allemaal mee bij de verandering in de gemiddelde WOZ-waarde in een buurt.
Amsterdammers betalen meer
Een stijging in transactieprijzen leidt tot een stijging van de gemiddelde WOZ-waarde. Daarom is de conclusie van het rapport ook dat Amsterdamse huishoudens meer betalen voor een woning dan andere huishoudens. Volgens de onderzoekers bevestigt dit een conclusie uit het Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank uit 2018, waarin de bank schrijft dat Amsterdammers destijds 50.000 tot 65.000 euro meer betaalden voor een tussenwoning in Amstelveen, Haarlem, Hilversum en Utrecht dan kopers uit andere gemeenten.
