Steeds meer kritiek op jubelton, en alternatieven voor starters volgens VBA en ING

27 april 202127 april 2021 Vastgoednieuws

De druk op de politiek om de zogeheten jubelton af te schaffen, neemt toe. De vrijstelling van de schenkbelasting tot € 105.302 voor de aankoop van een woning drijft de huizenprijzen op, is de kritiek. Alternatieven zijn er, maar worden nog te vaak over het hoofd gezien, aldus Van Bruggen Adviesgroep (VBA).

In dit artikel:

VBA: Overwaarde benutten via aflossingsvrije hypotheek of familiehypotheek
ING-econoom: Belast de overwaarde
EIB: inkomensnormen kern van het probleem

Toen de vrijstelling net werd ingevoerd zat er nog logica achter, maar nu zijn er alleen maar nadelen, zegt Rabobank-econoom Nic Vrieselaar op AD.nl. Dit is geen nieuw geluid: Vrieselaar deed deze uitspraak eerder dit jaar in de podcast BNR Bouwmeesters. Ook vorig jaar werd er door Raboresearch al gepleit voor afschaffing, en plaatste econoom Wimar Bolhuis kanttekeningen bij de jaarlijkse belastingkorting. Marcel Warnaar van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) zou het niet erg vinden als de jubelton verdwijnt. “Er is niet een enorme kwaliteitssprong geweest die de hoge prijzen rechtvaardigt.”

Lees ook: Rabo-econoom: schaf ‘douceurtjes’ op de woningmarkt af

Eigen woningbezit wordt erfelijk

Ondanks de lastige positie van starters is de groep huizenkopers onder de 35 jaar de afgelopen maanden groter dan ooit, blijkt uit gegevens van het Kadaster. Er zitten jonge doorstromers tussen, geholpen door de vrijstelling van de overdrachtsbelasting, maar ook de jubelton kan een rol spelen, denkt Vrieselaar.

“Dankzij hun eigen overwaarde hebben ouders met een huis meer mogelijkheden om hun kinderen te sponsoren. Eigen woningbezit wordt dus erfelijk. Het hoeft niet altijd om een ton te gaan. Stel dat ouders met vermogen hun kinderen 10.000 of 20.000 euro kunnen schenken om net wat meer te kunnen overbieden dan starters die er alleen voor staan, dan geeft het toch een voorsprong die nu nodig is op de woningmarkt.”

Alleenstaande koopstarter moet bijna €30.000 eigen geld meenemen

Vijftigplussers zien financieringsmogelijkheden over het hoofd

Vijftigplussers die hun kind op weg willen helpen op de woningmarkt, zien vaak financieringsmogelijkheden over het hoofd. Dat signaleert Van Bruggen Adviesgroep (VBA). Ouders die hun kinderen een zetje in de rug willen geven, maar daar niet direct financiële ruimte voor zien, concluderen volgens VBA te vroeg dat ze niets kunnen doen.

‘Jubelton schenken eerder uitzondering dan regel’

Michiel Meijer, directeur van VBA: “Een handvol ouders kan het zich veroorloven een jubelton van hun spaarrekening te schenken, maar de aanwezigheid van zo’n enorme financiële reserve is eerder uitzondering dan regel. Terwijl financiële ondersteuning door ouders wel de manier is voor het kind is om net het laatste stapje te zetten om een huis te bekostigen.”

Overwaarde benutten via aflossingsvrije hypotheek

Van Bruggen Adviesgroep merkt dat deze groep mensen graag hun kind op weg willen helpen, maar er van uitgaan dat ze niet kunnen helpen omdat ze de liquide middelen niet hebben. Meijer: “Momenteel is het zo dat mensen tussen de 55 en 75 gemiddeld meer dan € 200.000 aan overwaarde hebben opgebouwd. Die overwaarde kunnen zij ook benutten door een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten, waarvoor ze zelf hele lage extra maandlasten krijgen. Op die manier kunnen ze toch schenken, maar die optie wordt vaak over het hoofd gezien.”

Familiehypotheek

“Soms is een volledige schenking vanuit de ouder(s) niet gewenst, bijvoorbeeld omdat zij een deel van dat bedrag na pensionering zelf kunnen gebruiken. Een alternatief is om het bedrag dat aan extra hypotheek is genomen niet te schenken, maar beschikbaar te stellen als een familiehypotheek. Dit moet wel gecombineerd worden met een schenkingsovereenkomst waarbij men toezegt de rente en aflossing terug te schenken aan het kind. Wanneer de familiehypotheek als de schenking schriftelijk is vastgelegd, telt deze familiehypotheek namelijk niet mee bij de maximale hypotheekverstrekking”, aldus Meijer.

Voordelen na vijf tot zeven jaar ook onbekend

“Over het algemeen verhuist een starter binnen vijf of zeven jaar”, zegt Meijer. “Dat is het mooie. Op dat moment komt het geld vaak ook weer beschikbaar voor de ouder, met uitzondering van de aflossingen die zijn gedaan, omdat het kind dan meestal wél zelf de volledige hypotheek bij een geldverstrekker kan dragen. Ook met deze optie zijn mensen vaak onbekend. Dat is zonde, want wij merken dat als wij de voor- en nadelen van deze constructie uitleggen, vijftigplussers vaak bereid zijn om hun kind op weg te helpen naar hun eerste koopwoning.”

Starters op de #woningmarkt hebben geen overwaarde om te investeren in een nieuwe woning. Dat veroorzaakt ongelijke kansen. #woningmarkt https://t.co/22XdhgpOdn

— Pointer (KRO-NCRV) (@pointer_kroncrv) April 26, 2021

ING-econoom: ‘Overwaarde belasten’

Hoofdeconoom Marieke Blom van de ING komt met een andere oplossing: “Als je de ongelijke kansen voor starters op de woningmarkt wilt aanpakken, kun je denken aan het belasten van de overwaarde.” Hoewel er tot nu toe nog weinig geluiden opgaan in de politiek over deze belastingmaatregel, denkt Blom dat dit effectiever werkt om de kansen van starters te vergroten, dan bijvoorbeeld het verruimen van de hypotheek voor starters.

EIB: inkomensnormen kern van het probleem

Het Economisch Instituut voor de Bouw concludeerde vorige week in de studie ‘Koopstarters op de woningmarkt’ dat het probleem voor jonge kopers niet bij de betaalbaarheid zit, maar bij de financiering. EIB: Zeer strenge inkomensnormen die worden opgelegd door de Rijksoverheid zijn de kern van het probleem. Het nieuwe kabinet kan dit eenvoudig aanpassen, waarmee een groep starters belangrijke voordelen kan realiseren en ook de woningmarkt beter gaat functioneren.”