Helpdesk: hypotheek oversluiten

Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: adviezen over het oversluiten van de hypotheek.

Auteur: Judith Bakkers

Casus

Een klant heeft een hypotheek afgesloten in 2011: € 100.000 aflossingsvrij en verhoogd in 2016 met € 100.000 annuïtair (restschuld nog € 90.000). Beide delen zijn in 2016 rentevast gezet 3,4% voor tien jaar. De boeterente is € 19.000. De klant beschikt niet over eigen middelen om de boete te kunnen betalen. Welke scenario’s moeten we overwegen? Is oversluiten haalbaar en lonend?

Over het algemeen wordt er best makkelijk gedaan over oversluiten, ook door makelaars. Maar dat is het eigenlijk niet. Bij oversluiten moet rekening gehouden worden met drie factoren: financieel, fiscaal en emotioneel. En dat geheel kan behoorlijk complex zijn, qua berekeningen of het rendabel is om over te sluiten, maar ook of met oversluiten het doel van de consument optimaal wordt behaald, of dat er wellicht betere oplossingen zijn.

Bij oversluiten wordt een nieuwe hypotheek afgesloten bij een andere hypotheekverstrekker dan waar de huidige hypotheek loopt. Met het geld van de nieuwe hypotheek wordt de huidige hypotheek afgelost. Voor die nieuwe hypotheek is een gang naar de notaris voor het ondertekenen van de nieuwe hypotheekakte een must.

‘Houd bij oversluiten rekening met drie factoren: financieel, fiscaal én emotioneel’

Spaarhypotheken

Degene die iets minder in de materie zit, denkt dan dat notariskosten en een eventuele boete de enige consequenties zijn, maar dat is niet zo. Oversluiten kan bijzonder complex zijn, vanwege bijvoorbeeld de voorwaarden van de lopende hypotheek of onder NHG afgesloten.

Neem bijvoorbeeld een spaarhypotheek. Die moet wel goed worden overgesloten, om het voordeel van belastingvrij sparen te behouden. Dat gaat vaak niet. Eveneens speelt daar mee, dat de betaalde rente het eindpotje vult. Verandert de rente van bijvoorbeeld 5,2% naar 2%, dan komt er dus minder in die pot en wordt het eindbedrag wellicht niet behaald. Of moet er meer betaald worden om de eindstreep te halen. Het advies: kom niet aan spaarhypotheken! De fiscale en financiële voorwaarden zijn hierbij zwaarwegend.

Modellen niet accuraat

In de regel gaan geldverstrekkers hetzelfde om met oversluiten. Er moet een boete betaald worden al naar gelang de status van de rentevastperiode. Wel kan de hoogte van de boete verschillen door het bedrag dat boetevrij afgelost mag worden per jaar. Dat kan variëren van 10% tot 20% en bepaalt de hoogte van de boete. Neem dat mee in de berekeningen. Op internet zijn veel rekenmodellen om de boete uit te rekenen, maar die zijn veelal niet accuraat.

Veel eenvoudiger is om bij de bank het boeterenteoverzicht op te vragen. Dat geeft de daadwerkelijke boete weer. Soms lijkt oversluiten een goed idee, maar na goed doorrekenen brengt het toch geen financieel voordeel. Waarom dan toch oversluiten? Een voorbeeld. Neem een hypotheekrente van 4 of 5%, terwijl de actuele rente 2% is. Oversluiten of in ieder geval een lagere rente bedingen, lijkt op het eerste gezicht een verstandig idee. Financiële voordelen liggen in het verschiet op korte of langere termijn. Neem echter geen overhaaste beslissing en reken het hele plaatje door.

Boete

Hoe zit het met de boete? Als de consument aan het begin van de rentevastperiode zit, kan het ongunstig zijn om over te sluiten, omdat dan de boete relatief hoog is. Ook als het renteverschil tussen de huidige en eventuele nieuwe hypotheek bijvoorbeeld 0,4% is en de rentevastperiode heel lang is, staat de boete niet in verhouding met een oversluiting. Maar… de consument kan dat voor lief nemen, omdat het maandbedrag daalt van € 1.200 naar € 900, een emotionele factor die eveneens meeweegt.

Andere gezinssituatie

Wanneer de voorwaarden aan de lopende hypotheek niet meer bij de consument passen, misschien door een veranderende (gezins)situatie, zoals de aflossingsvrije hypotheek die is afgesloten als single terwijl er nu een gezinssituatie is met erfgenamen, kan oversluiten handig zijn. Ook woningeigenaren die liever lagere maandlasten, een langere looptijd of lagere rente willen en dat niet bij de huidige hypotheekverstrekker kunnen bereiken, kunnen voor oversluiten kiezen. In al deze gevallen moet dan de gehele financiële en fiscale situatie in kaart worden gebracht en worden vergeleken met een eventuele nieuwe situatie.

Addertjes onder gras

Er kunnen venijnige addertjes onder het gras zitten. Wie bijvoorbeeld een hypotheek heeft afgesloten voor een woning van € 400.000 met een ruim basisinkomen van € 100.000 per jaar en de maandlasten van € 1.000 naar € 800 wil verlagen, maar inmiddels een veel lager inkomen heeft, kan buiten de boot vallen. De bank zal dan opnieuw de inkomenstoets doen en tot de conclusie komen dat die niet toereikend is, ook al betalen de mensen al jaren keurig die maandlast van € 1.000. Eenzelfde situatie overigens als waar huurders in zitten als ze willen kopen.

Andersom geldt het trouwens voor mensen die een huis met NHG hebben afgesloten. Als het inkomen gestegen is in de jaren en men wil oversluiten, kan het NHG-predicaat vervallen als de inkomsten te hoog zijn. Dat kan emotioneel een tegenvaller zijn, omdat de NHG toch financiële garantie biedt bij calamiteiten.

Geen voordeel

Voor mensen die de afgelopen vijf jaar een hypotheek hebben afgesloten is ook geen voordeel te behalen door oversluiting. Tenzij de situatie dusdanig is veranderd dat oversluiting noodzakelijk is. Oversluiten om een verbouwing te financieren is eveneens bijna nooit gunstig. Probeer liever bij de eigen hypotheekverstrekker een oplossing te vinden. Bijvoorbeeld door rentemiddeling. Dat zorgt niet voor de allerlaagste maandlasten, maar scheelt wel de directe kosten voor de notaris en de boeterente.

TIP In sommige hypotheekakten is door de notaris een verhoogde inschrijving meegenomen. Dat betekent dat er binnen de hypotheek een mogelijkheid is extra te lenen zonder notarisgang. Bekijk of die mogelijkheid er is voordat over oversluiting wordt nagedacht.

Dit artikel kwam tot stand in samenwerking met Daniël Nieuwenhuizen, directeur van Finzie.

  Bron: https://www.vastgoedactueel.nl/helpdesk-hypotheek-oversluiten/