‘Transparant biedsysteem leidt tot hogere verkoopprijs’, werkwijze makelaars onder vuur
Een transparant biedsysteem levert een hogere verkoopprijs op dan het huidige gesloten biedsysteem, blijkt uit onderzoek van De Kleine Consultant (DKC) in opdracht van huizenplatform House.nl. Ondertussen ligt het huidige systeem steeds meer onder vuur, zo blijkt onder andere uit onderzoek van Radar.
DKC deed onderzoek naar de verschillende biedsystemen. Daarbij werden de veilingtheorie en de systemen van Noorwegen, Canada en Nederland onderzocht. Maarten van Giessen van DKC: “Een transparant biedsysteem levert bovendien in een oververhitte huizenmarkt de hoogste verkoopprijs op voor verkopers.” Het onderzoek wordt binnenkort aangeboden aan de Tweede Kamer.
Meer kopers en transparant biedsysteem leidt tot veilingkoorts
Doordat kopers inzicht hebben op wat er geboden wordt, zijn zij eerder geneigd te overbieden. Een zichtbaar groot aantal potentiële kopers verhoogt de kans op verkoop aanzienlijk. Door het aantal kopers, de transparantie en tijdgebondenheid stijgen het competitiegevoel, de rivaliteit en adrenaline onder kopers. Deze veilingkoorts zorgt ervoor dat kopers geneigd zijn om andere kopers te overbieden, aldus DKC.
Van Giessen: “De resultaten liggen in lijn met de brief van de NVM naar de Tweede Kamer op 17 mei. “Er is niet voldoende bewijs om te zeggen dat de resultaten ook in een niet-verhitte huizenmarkt gelden. Wel is zeker dat veilingen niet slechter werken in beide markten”, zo stelt Van Giessen.
‘Noorwegen bewijst dat transparant systeem goed werkt’
Kopers krijgen in het Noorse systeem alle informatie over een huis voordat zij een bod uitbrengen. Geïnteresseerden dienen zich aan te melden, waardoor ze in een sms-poule belanden. Elke keer als er wordt overboden, wordt de deadline verlengd. Van Giessen: “De oververhitte huizenmarkt zorgt ervoor dat de verkoopprijzen in Noorwegen in het algemeen hoger liggen. Noorwegen zal het transparante biedsysteem waarschijnlijk niet veranderen, aangezien dit systeem voor zowel kopers als verkopers erg goed blijkt te werken. Noorwegen is het levende bewijs dat de implementatie van een transparant biedsysteem op landelijke schaal mogelijk is en goed werkt.”
Titel makelaar in Canada beschermd
Canada heeft een vergelijkbaar systeem als dat van Nederland. Een verschil is dat er in Canada gebruikelijk een tweede ronde plaatsvindt van biedingen, met de twee of drie hoogste bieders. Daarnaast is in Canada de titel makelaar beschermd.
“In Canada is de woningmarkt oververhit: ook hier is er sprake van lage rente, wordt er agressief geboden en met grote bedragen overboden. Kritiek op het systeem en op het gesjoemel komt tevens recentelijk meer in het nieuws”, aldus Van Giessen. “Je zou kunnen zeggen dat de beschermde titel dus niet moet worden gezien als een oplossing voor onethisch gedrag van makelaars.
Poll: Heeft open bieding de toekomst? Stem eens of oneens!
Radar: huis bewust onder taxatiewaarde aangeboden
Volgens onderzoek van consumentenprogramma Radar bieden makelaars bewust een huis onder de taxatiewaarde aan, zodat er veel belangstelling is en consumenten tegen elkaar gaan opbieden. Hierdoor slepen ze er een maximale bonus uit, naast de courtage die ze al vragen.
Radar ging undercover bij elf makelaars en ontdekte ook dat veel makelaars elkaar huizen toespelen en onderling onderhandelen over biedingen. Radar bezocht aankoopmakelaars in Arnhem, Den Bosch, Den Haag, Haarlem en Utrecht. De makelaars klappen uit de school en vertellen dat een huis bewust laag in de markt wordt gezet. “Dan krijgen ze gewoon 1 procent over de totale koopsom en nog eens 10 procent over datgene wat boven de vraagprijs zit”, zegt een makelaar.
“Een adviesgesprek dat onjuist is of in strijd met onze erecode is, vindt de NVM onacceptabel”
Daarnaast ontdekte Radar dat makelaars elkaar informatie toespelen over beschikbare huizen in een gezamenlijke WhatsApp-groep. Ook zetten ze de woningen in een onderlinge database voordat alles op Funda komt. Hierdoor hebben makelaars een grote voorsprong op de consument en staat iemand zonder aankoopmakelaar buitenspel.
Radar meldt in het onderzoek verder dat aankoopmakelaars onderling informatie uitwisselen over biedingen van klanten. Zo vertelt een makelaar: “We bellen vaak nog even met de makelaar die verkoopt, en daar rolt altijd wat informatie uit die nuttig kan zijn.” Een andere makelaar klapt ook uit de school: “Ik krijg dan te horen dat mijn voorstel goed is, maar als ik er dan een beetje bij doe, dat ik de woning dan zeker heb.”
In een #woningcrisis mag je hopen dat #makelaars zich eerlijk gedragen. We gaan undercover! Vanavond om 20.30 uur, #NPO1: https://t.co/P33UcLjt2p pic.twitter.com/7MSioVIloC
— Radar (@avrotrosradar) September 6, 2021
Reactie NVM
De NVM zegt het onderzoek van Radar nog niet te kunnen beoordelen omdat het geen kennis heeft van de inhoud en de context van de gesprekken met de betrokken makelaars. “Een adviesgesprek dat onjuist is of in strijd met onze erecode is, vindt de NVM onacceptabel”, aldus de vereniging.
De NVM pleit verder opnieuw voor de herinvoering van de beschermde titel van makelaar en roept klanten die teleurgesteld zijn in hun makelaar op om hem of haar daarop aan te spreken, of een klacht te melden bij de Geschillencommissie Makelaardij of de NVM Tuchtrechtspraak.
Lees ook: NVM wil ‘cowboys uit het zadel werpen’, 600 klachten bij VEH-meldpunt
Reacties uit de politiek
Tweede Kamerleden reageren fel op de verborgen camerabeelden van Radar. Kamerlid Pieter Heerma (CDA): “De schaarste op de woningmarkt brengt kennelijk het slechtste in sommige makelaars naar boven, waar de kopers de dupe van worden en de markt nog slechter van gaat functioneren. Er is meer transparantie en handhaving op dit soort misstanden nodig.”
Tweede Kamerlid Henk Nijboer (PVDA) noemt het biedsysteem één grote janboel en wil dat de minister ingrijpt: “Het komt voor dat makelaars als de bieding is gesloten alsnog laten overbieden of een bevriende makelaar inseinen. De PvdA wil dat strafbaar stellen. Biedingen moeten altijd eerlijk verlopen. Ook wil de PvdA dat bouwtechnische keuringen en het voorbehoud van financiering niet meer als concurrerende voorwaarde wordt gebruikt.”
Daniel Koerhuis (VVD) wil dat het biedingsproces transparant wordt en pleit voor een onafhankelijk tuchtrecht.
Ollongren: ‘Proces rondom aan- en verkoop woning moet transparanter’
