Gelijke kopers, gelijke kansen?
Kajsa Ollongren, tot vorige week demissionair minister van Binnenlandse Zaken, stelde in een brief aan de Tweede Kamer dat voorbehouden een verplicht onderdeel zouden kunnen worden van de koopovereenkomst. Daarbij zocht zij naar het afdekken van de risico’s op bouwkundig gebied en het geven van financiële zekerheid door middel van een hypotheekverklaring. De vraag is: hoe dan?
Opinie van Berry van Vark, Makelaarsassist
Bouwkundige risico’s afdekken is eenvoudig oplosbaar: een verplichting opnemen om, vóór het in de verkoop zetten, in ieder geval een onafhankelijk bouwkundig (NHG)-rapport te laten maken. Verkoper voldoet hiermee aan de meldingsplicht. Verkoper weet normaal niet altijd wat er met zijn woning aan de hand is, dekt dit nu af en kan eventuele reparaties (laten) verrichten. De potentiële koper heeft de onderzoeksplicht (deels) al ingevuld en loopt daardoor minder risico. Let op: er zal altijd een risico blijven, een bouwtechnisch inspecteur kan niet alles onderzoeken.
Financiële zekerheid bieden met een hypotheekverklaring: kan dat?
Er zijn diverse redenen waarom dit niet kan gaan werken.
De makelaar kan een hypotheekverklaring gaan eisen. Daarbij moet de koper aan een makelaar privacygevoelige gegevens verstrekken. En kan de makelaar (laten) kiezen voor diegene met de grootste financiële zekerheid.
Een hypotheekverklaring is echter een momentopname. Als een koper, na het verkrijgen hiervan, bijvoorbeeld een private lease voor een auto aangaat of een nieuw telefoonabonnement met toestel neemt, klopt de verklaring al niet meer. Deze is dus zeker niet waterdicht.
Buiten de hypotheekverklaring om kan een potentiële koper aangeven over eigen geld te beschikken, wat niet zo hoeft te zijn. Of juist niet aangeven dat er eigen vermogen is, waardoor hij door de makelaar niet wordt meegenomen.
Een oplossing kan zijn om het biedingsformulier te standaardiseren en een formeel document te maken dat aan de koopovereenkomst hangt, en zodoende door partijen wordt ondertekend. Dan is er geen wetgeving nodig, alleen de opzet van het formulier moet eensluidend zijn. Gelukkig werken de meeste makelaars al met een ‘standaard’ koopovereenkomst, die is goedgekeurd door de brancheorganisaties, Consumentenbond en VEH, dus hierover kan er snel consensus zijn.
Toegang tot nieuw aanbod
In alle statuten van de brancheorganisaties staat dat de makelaar het object moet plaatsen op een openbaar platform. Dit is dus verplicht! Dus daar zit niet het probleem voor de consument.
CRM-systemen met een tiarakoppeling (voor de plaatsing op internet) worden veelal gebouwd rondom het systeem van een brancheorganisatie. Daarbinnen zit een termijn waarin de woning wordt gepubliceerd. Binnen deze termijn kunnen makelaars onder elkaar dus kijken, maar de consument niet. Voordeel? Maximaal vier uur. Hier zit het probleem dus ook niet.
Is het verboden om een zoekopdracht bij een makelaar uit te zetten? Nee. Het is ook niet verboden om als collega’s elkaar op de hoogte te brengen/houden van (aankomend) aanbod of vraag. Daardoor komen objecten soms niet in de ‘openbare’ verkoop. Enige tijd geleden hadden we hier een naam voor: Stille verkoop.
De verkoper bepaalt
Kan iedereen toegang krijgen tot al het nieuwe aanbod? Daar is maar één antwoord op: Nee. Waarom niet? Uiteindelijk bepaalt de verkoper. Als de verkoper:
– zijn woning niet via een openbare site verkocht wil zien,
– alleen mensen wil laten bezichtigen die echt geïnteresseerd zijn,
– tevreden is met een vooraf bepaalde verkoopprijs,
– kosten wil besparen op zijn verkoop-/aankoopmakelaar,
– de woning onderhands wil verkopen aan een bekende,
… dan zal de verkoper moeten kunnen kiezen voor een ander concept dan het standaard concept van Funda, Huislijn, Pararius, Jaap en alle andere mogelijkheden op internet. Doe je dan aspirant-kopers tekort? Nee, want ook zij hebben de keuze: afwachten tot een object zichtbaar wordt of inschrijven in een systeem om te zoeken.
Reguleren? Nee. Afspraken maken? Zeker!
Bron: https://vastgoedactueel.nl/gelijke-kopers-gelijke-kansen/
