Leennormen 2023 gaan toch iets omhoog, mits de rente gelijk blijft

Dankzij het forse koopkrachtpakket dat het kabinet op Prinsjesdag presenteerde, hoeft de overheid de leennormen minder te verkrappen dan aanvankelijk werd gevreesd. De meeste huishoudens kunnen in 2023 iets meer lenen voor de aanschaf van een woning, als rekening wordt gehouden met de verwachte loonstijgingen.

‘Wij dachten dat huishoudens minder ruimte in hun portemonnee zouden overhouden om te lenen door de hoge energieprijzen en inflatie’, zegt Nibud-directeur Arjan Vliegenthart. ‘Maar dankzij de maatregelen van het kabinet valt de verkrapping van de percentages mee.’

Zoals gebruikelijk zijn de leennormen tot stand gekomen na advies van het Nibud. Dit meldt dat, indien rekening wordt gehouden met de loonstijging van 3,7% die het CPB verwacht, én een gelijkblijvende rente, de meeste huishoudens volgend jaar iets meer kunnen lenen.

Tussen de regels door wordt wel de kanttekening gemaakt dat als de rente verder stijgt, het maximum leenbedrag alsnog daalt. En dat voor gezinnen van wie het inkomen niet stijgt, de leennormen dus niet verruimen.

Stresstest

Doorgaans kijkt het Nibud in zijn berekening van de leennormen voor het nieuwe jaar naar de hoogte van de uitgaven van januari. Maar vanwege de hoge inflatie dit jaar is het uitgavenniveau van juli gebruikt. Daarnaast heeft het budgetinstituut vanwege de inflatie een stresstest gehouden om te kijken of alle huishoudens de minimale uitgavenbedragen plus de energiekosten kunnen betalen in 2023. Alleen de inkomens tot € 31.000 doorstonden de test niet. Voor deze huishoudens zijn de financieringslastpercentages dus naar beneden aangepast.

Tweeverdieners

Nieuw in 2023 is dat tweeverdieners vanaf 1 januari 2023 het tweede inkomen volledig kunnen meenemen bij de bepaling van hun maximale hypotheek. Zij kunnen dan dezelfde hypotheek krijgen als eenverdieners met hetzelfde bruto-inkomen. Deze maatregel is het sluitstuk van een sinds 2013 ingezet proces om het tweede inkomen steeds iets meer te laten meetellen.

Het zwaarder meewegen van het tweede inkomen voorkomt dat de leencapaciteit van tweeverdieners terugloopt als gevolg van de afbouw van de overdraagbaarheid van de algemene heffingskorting. De impact van deze wijziging op de leenruimte is overigens beperkt. Tweeverdieners kunnen gemiddeld over alle inkomens zo’n € 3200 méér lenen dan wanneer het tweede inkomen voor 90% wordt meegeteld.

Verduurzaming

Woningeigenaren die hun huis willen verduurzamen kunnen in 2023, net als in dit jaar, extra bedragen aan hypotheek krijgen. Voor de meest voorkomende maatregelen zoals zonnepanelen kan een huishouden maximaal € 9.000 extra lenen; voor nul-op-de-meterwoningen is dat € 25.000. Gezien de onduidelijkheid in de energietarieven zijn deze extra bedragen voor 2023 niet aangepast.

Studieschulden

Voor de hypotheeknormen van 2024 wil het kabinet overstappen naar een nieuwe methode om de gevolgen van studieschulden op de leenruimte te bepalen. In het coalitieakkoord is vastgelegd dat voor starters de actuele stand van de studieschuld bepalend wordt bij het aanvragen van een hypotheek en niet meer de oorspronkelijke schuld. Dit moet oud-studenten die extra hebben afgelost meer ruimte bieden om te lenen.

Het Nibud constateert namelijk dat de huidige rekenmethodiek alleen een accuraat beeld geeft bij oud-studenten die – naast hun reguliere aflossingen – niets extra hebben afgelost. Maar in situaties waarin iemand wél extra heeft afgelost op de studieschuld, kan de huidige methodiek leiden tot onnodige beperking van de leenruimte. Daarom adviseert het Nibud om per 1 januari 2024 over te stappen op een methode gebaseerd op de actuele maandlasten van de studielening.

Energieverbruik

Verder wil het kabinet vanaf 2024 bij de vaststelling van de maximale hypotheek meer rekening houden met het energieverbruik van woningen. Bij de aankoop van een woning met een laag energieverbruik of bij het nemen van energiebesparende maatregelen, is het meer verantwoord om een hogere hypotheek aan te gaan. De maandelijkse energielasten zullen voor de eigenaar namelijk relatief laag zijn. Het Nibud adviseert om bij de uitwerking van dit punt goed te kijken naar enkele punten rondom het gebruik van het energielabel.

Risicomijdend gedrag

Het Nibud waarschuwt consumenten in zijn advies wel om vanwege de onzekerheid die de hoge inflatie en de huidige grillige energiemarkt met zich meebrengen, verder te kijken dan alleen de normen. ‘Gezond verstand is op dit moment misschien meer dan ooit een factor van belang bij het kopen van een huis’, zegt Arjan Vliegenthart. ‘Een maximale hypotheek geeft hoge vaste lasten. Dat maakt de speelruimte in je budget kleiner en betekent soms dat je andere keuzes moet maken.’

Dat consumenten al meer risicomijdend gedrag vertonen dan voorheen, blijkt ook uit het aantal huizenkopers dat gebruikmaakt van Nationale Hypotheek Garantie. Het NHG-marktaandeel nam in het derde kwartaal toe naar 66% ten opzichte van 61% in het tweede kwartaal. Het NHG-marktaandeel is het aantal bestaande woningen dat met NHG is gekocht, afgezet tegen het totaal aantal door particulieren gekochte bestaande woningen onder de kostengrens van 2022. Die grens ligt nu op € 355.000 en stijgt in 2023 naar € 405.000.

  Bron: https://vastgoedactueel.nl/leennormen-2023-gaan-toch-iets-omhoog-mits-de-rente-gelijk-blijft/