Interview EIB-directeur Taco van Hoek: ‘Doorstroming is achilleshiel woonbeleid’

In hoeverre gaan nieuwbouwprojecten met enkele tientallen woningen bijdragen aan het grote landelijke tekort?
“Het voordeel zit deels in de snelheid waarmee je die kleinere projecten kunt realiseren. Het kernpunt is dat er bijzonder veel kleine locaties zijn. Iedere postzegel helpt, met veel postzegels krijg je ook een enveloppe vol. Overigens is het wel ‘en-en’. De kleine groene locaties zijn een aanvulling op het binnenstedelijk programma en een aantal wat grotere buitenstedelijke locaties. Als hierop wordt ingezet is het wel degelijk mogelijk om 900.000 woningen te realiseren tot 2030.”

Wat is uw bezwaar tegen de plannen van minister De Jonge om alle pijlen vooral te richten op zeventien binnenstedelijke gebieden?
“Het is niet zo dat ik iets tegen die plannen heb, maar dergelijke herstructureringsprojecten zijn erg complex. Het vraagt in de eerste plaats om grote infrastructurele investeringen, die veel tijd vergen en budgettair nog flinke hoofdbrekens gaan kosten. Daarnaast zorgt de complexiteit van dergelijke omvangrijke projecten voor een grote druk op de ambtelijke organisatie van de betreffende stad of gemeente. Een groot bouwproject in een stad vraagt een integrale aanpak, waardoor zowel in de voorbereiding als tijdens de uitvoering veel ambtenaren betrokken zijn. Ook dat zorgt ervoor dat die projecten niet snel van de grond komen.
Overigens zien wij dat het bij de reguliere binnenstedelijke projecten, dus buiten de zeventien grote projecten om, ook steeds lastiger wordt. Hier moet vaak bedrijvigheid en bestaande infrastructuur worden verplaatst, is soms bodemsanering aan de orde en is vaak sprake van bezwaar van omwonenden. Helemaal omdat het bij woningnieuwbouw in de stad de laatste jaren steeds vaker gaat om hoogbouw, met vrijwel altijd bezwaarprocedures van omwonenden tot gevolg. Als gevolg hiervan gaat binnenstedelijke woningbouw met hoge kosten en relatief lange doorlooptijden gepaard. Voor de zeventien grootstedelijke herstructureringsprojecten geldt dit in nog veel sterkere mate. Het is niet aannemelijk dat deze projecten voor 2030 een belangrijke impuls aan de woningvoorraad kunnen geven. Daarom moeten we serieus kijken naar locaties waar we sneller nieuwe woningen kunnen realiseren, die passen in de omgeving en aansluiten bij bestaande voorzieningen.”

Om welk type woningen gaat het dan?
“De locaties lenen zich goed voor eengezinswoningen met een tuin of lage appartementencomplexen. Belangrijke afweging is de daadwerkelijke behoefte waarbij vooral de balans op de woningmarkt voorop moet staan. Die balans is namelijk nodig voor een goede doorstroming. Doorstroming is echt de achilleshiel van het huidige woningmarktbeleid. Succesvol woningmarktbeleid moet ervoor zorgen dat er van de onderkant tot de bovenkant van de markt voldoende aanbod komt, zodat huishoudens kunnen doorstromen. Doorstroming is ook van vitaal belang voor makelaars, die ik hier eigenlijk maar weinig over hoor.Het beleid is er vooral op gericht veel aan de onderkant te programmeren, waardoor de doorstroming stokt. Mensen die een woning van € 700.000 kopen, laten een huis van € 500.000 achter. Die wordt gekocht door iemand die een woning van € 300.000 à € 400.000 heeft, waar vervolgens starters die jaren geleden hun eerste huis kochten naartoe kunnen. Dat biedt ook perspectief voor starters om aan een woning te komen in de bestaande voorraad. Zonder voldoende aanbod in de hogere segmenten valt de totale doorstroom op de woningmarkt terug en sluit het aanbod kwalitatief minder goed aan bij de vraag. Het is belangrijk om deze samenhang te onderkennen bij het maken van nieuwe woningmarktplannen.”

Hoe zorg je er dan voor dat de balans weer in evenwicht komt?
“Dat begint bij het draaien aan de knoppen van ruimtelijke ordening. Dat hebben overheden vele jaren niet gedaan, maar wil je de hele woningmarkt in beweging krijgen en houden, dan moet je daar beginnen. Met alleen de binnenstedelijke plannen red je het niet. De keuze voor hoogbouw en appartementen is deels te verklaren, maar er is ook in steden behoefte aan andere woningen en een eigen tuin.Het is positief dat we nu weer een minister van Volkshuisvesting hebben die zich hiermee bezighoudt. De eerste afspraken met provincies zijn inmiddels gemaakt als het gaat om te bouwen aantallen nieuwe woningen de komende jaren. Maar om die aantallen concreet te bouwen, is echt ander ruimtelijk beleid nodig in combinatie met een goede woningbouwprogrammering. Daarbij moet je verder kijken dan de bestaande contouren.”

Heeft de huurmarkt nog invloed op de stokkende doorstroming?
“Scheefgroei is een gegeven, maar door aanpassing van het puntensysteem wordt het voor een grotere groep huurders minder snel aantrekkelijk om zelf iets te kopen. De prijsregulering is prettig voor wie ervan kan profiteren, maar opnieuw is de doorstroming straks het probleem. Iemand die van een prijsgereguleerde woning overstapt naar de vrije markt, zal in veel gevallen met fors hogere woonlasten worden geconfronteerd. Prijzen beneden marktconforme niveaus klinken sympathiek, maar je introduceert zo als het ware een verhuisboete die remmend werkt voor de mobiliteit op de woningmarkt.”

De woningbouwambities liggen met bijna een miljoen te bouwen woningen al jaren erg hoog. Toch worden de geplande aantallen niet gehaald. Welke oorzaken hiervoor ziet u?
“Locatie is een van de belangrijkste oorzaken. Het steeds verder verdichten van al dichtbebouwd gebied loopt tegen zijn grenzen aan. De afgelopen jaren is het laaghangend fruit geplukt, de locaties waar zonder veel problemen en bezwaren gebouwd kon worden, staan inmiddels vol. Dat betekent dat het vinden van geschikte locaties in dichtbebouwd gebied steeds lastiger wordt. Een tweede belangrijke oorzaak ligt bij het betaalbaarheidsbeleid. Hierdoor kunnen marktprijzen bij steeds minder woningen worden gehanteerd bij de woningbouwprojecten. Dit reduceert de opbrengsten in sterke mate, terwijl aan de andere kant de bouwkosten flink zijn gestegen. Dit verklaart ook dat ondanks de spectaculaire huizenprijsstijgingen in de afgelopen zes jaar, er nog subsidie nodig is middels een woningbouwimpuls om de exploitaties te ondersteunen. De woningbouwimpuls is zo bezien vooral een betaalbaarheidsimpuls.
Daarnaast zijn er uitvoeringsproblemen. Te denken valt aan stikstof, maar ook ambtelijke capaciteit is een aandachtspunt. Zo zijn de bouwvergunningen dit jaar zelfs gedaald ten opzichte van 2021.
Een recente uitdaging die we zien en die van invloed zal zijn, is de afkoeling van de woningmarkt. De rentes stijgen en de huizenprijzen dalen. Om te voorkomen dat die dalende curve doorzet, is een divers woningaanbod nodig én het besef dat doorstroming niet alleen betrekking heeft op senioren die naar een gelijkvloerse woning gaan. Het is voor een evenwichtige woningmarkt minstens zo belangrijk dat eigenaren die vanuit hun eerste woning een volgende stap willen zetten, plaats kunnen maken voor starters. Van alle starters begint 90% namelijk in een bestaande woning en niet in nieuwbouw. Ook daar zal meer aandacht voor moeten zijn om de noodzakelijke balans te waarborgen.”

Behalve uw plannen en die van het kabinet ziet hoogleraar Peter Boelhouwer kansen in de bouw van een compleet nieuwe stad. Acht u die optie realistisch?
“De woningmarkt bestaat uit vele regionale en lokale deelmarkten, er is behoefte aan diversiteit en niet aan een megalocatie. Nadenken over een hele nieuwe stad leidt bovendien af van de actuele uitdaging. Voordat die plannen zijn uitgewerkt en de eerste woningen worden opgeleverd, ben je tientallen jaren verder. Daar hebben we nu niets aan. En bovendien kent niemand de demografische ontwikkelingen over zo’n lange periode. Hebben we straks nog wel behoefte aan een nieuwe stad? Allemaal vragen waarop we geen antwoord kunnen geven. We moeten ons nu concentreren op de plannen die zo snel mogelijk voor meer woningen kunnen zorgen.” ’