‘NHG-grens gaat in 2024 naar € 440.000’

18 september 2023 Vastgoednieuws

De NHG-grens stijgt in 2024 naar € 440.000 als dezelfde rekensystematiek gehanteerd wordt als de afgelopen twee jaar. Dat zegt Van Bruggen Adviesgroep.

Ook in dit artikel:

Einde aan stijging variabele hypotheekrentes
ING: Hoge rente raakt Europese woningmarkt
Familiehypotheek alternatief voor jubelton
Daling aantal hypotheekakten minder scherp

De NHG-grens voor 2024 moet nog bekendgemaakt worden, maar Van Bruggen Adviesgroep kan nu al wel aangeven dat de NHG-grens omhooggaat. Dit ondanks de daling van de gemiddelde huizenprijzen in het afgelopen jaar. De NHG-grens volgt de gemiddelde huizenprijzen, maar er wordt naar een langere periode gekeken dan alleen het afgelopen jaar.

In 2021 en in een groot deel van 2022 kwamen door de snelle stijging van de gemiddelde huizenprijzen steeds meer woningen buiten het bereik van de NHG-grens. Door de daling van de huizenprijzen ligt de NHG-grens dit jaar dicht bij de gemiddelde huizenprijzen die het Kadaster tot nu toe maandelijks publiceert.

Definitieve kostengrens

De vraag is wel of de huidige ontwikkeling voor het ministerie aanleiding is om de rekenmethode aan te passen. Bij de huidige berekening kijken zij naar de gemiddelde transactieprijs vanaf augustus 2023 en dan 27 maanden terug, schrijft Van Bruggen Adviesgroep. Daar komt dan nog een opslag bij.

Oorspronkelijk was het idee dat de periode waarover het gemiddelde berekend wordt 39 maanden zou worden. Daar werd voor de kostengrens van 2023 van afgezien. Wordt die nieuwe methode alsnog voor 2024 toegepast, dan komt de NHG-grens uit op € 420.000. De definitieve kostengrens wordt binnen enkele weken bekendgemaakt.

Einde aan stijging variabele hypotheekrentes

De hypotheekadviseur signaleert ook dat er een eind is gekomen aan de stijging van de variabele hypotheekrentes. Vorige week donderdag verhoogde de Europese Centrale Bank (ECB) de depositorente met 0,25% naar 4%. Dat is waarschijnlijk goed nieuws voor mensen die nu een hypotheek hebben lopen of een hypotheek willen aanvragen. Die uitspraak lijkt tegendraads. In de media wordt regelmatig geroepen dat de hypotheekrente omhooggaat als de ECB haar rente verhoogt. Maar 2023 laat tot nu toe zien dat dit helemaal niet zo hoeft te zijn, aldus Van Bruggen Adviesgroep.

In totaal steeg de marktrente in 2023 met 2%: van 2% begin van dit jaar naar 4% nu. De gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG schommelde in de loop van het jaar een klein beetje, maar staat nu nog op hetzelfde niveau als begin 2023: op 4,25%.

Van Bruggen Adviesgroep tekent hierbij aan dat de variabele hypotheekrente voorlopig nog wel een stuk boven de 10 jaar vaste hypotheekrente ligt. Het verschil bedraagt nu bijna 0,9%. Waarschijnlijk gaat de variabele hypotheekrente pas serieus omlaag als de ECB haar rente weer gaat verlagen.

Hoge rente raakt Europese woningmarkt

Volgens de ING heeft de snelle stijging van de rente in de een duidelijk effect op de Europese woningmarkt. Dat stelt Rianne Hordijk, econoom internationale woningmarkt & bancaire markten bij ING. Sinds april 2022 steeg de gemiddeld aangeboden hypotheekrente in de Europese woningmarkt met bijna 2,5 procentpunt gestegen.

Dit betekent dat het financieren van de aankoop van een woning duurder wordt en de betaalbaarheid van woningen verslechtert, wat een neerwaarts effect heeft op de woningprijzen. Dat is volgens ING terug te zien in de ontwikkeling van de gemiddelde woningprijs in Europa: deze daalde ten opzichte van de piek in het najaar van 2022 met ruim 3%, blijkt uit cijfers van de ECB. Dat is de sterkste daling sinds de financiële crisis in 2008.

Ook aantal woningverkopen daalt in de EU

Naast dalende woningprijzen signaleert ING dat voor het eerst sinds de pandemie ook in veel Europese landen het aantal woningverkopen afnemen. Vooral in België (-26% ten opzichte van vorig jaar) en Spanje (-21%) is dit het geval. Ook in Nederland (-7%) zien we deze trend terug.

In Duitsland verwacht de bank ook in de rest van het jaar een prijsdaling: de prijzen zullen aan het eind van 2023 zo’n 7,6% lager liggen. Een stuk gematigder is de prijsverwachting in België: hier rekent ING op een prijsdaling van 0,5% over heel 2023. In Spanje is juist een stabilisering van de prijzen waarschijnlijk. Dit heeft vooral te maken met het beperkte aanbod aan woningen ten opzichte van de hoge vraag. In Nederland wordt een prijsdaling voorzien van ongeveer 3% in 2023.

Familiehypotheek alternatief voor jubelton

Een andere ontwikkeling op het gebied van hypotheken is dat eind dit jaar de jubelton vervalt, de eenmalige verhoogde vrijstelling voor de eigen woning waar vooral starters gebruik van maken. Een alternatief dat blijft bestaan is volgens De Hypotheker de familiehypotheek. Deze oplossing is voor meer mensen haalbaar omdat het niet uitgaat van een schenking zoals de jubelton.

De term familiehypotheek klopt eigenlijk niet; vrienden, kennissen, of andere familie kunnen allemaal optreden als financier in een familiehypotheek. Meerdere vrienden, familieleden en kennissen kunnen samen het totaalbedrag (de hoofdsom) uitlenen. Dat een familiehypotheek alleen past bij kinderen met vermogende ouders is daarmee achterhaald. Je kunt als lener (bijvoorbeeld als ouders) geld uitlenen aan de ontvanger (aan je kind) voor een hypotheek. Dit is vaak voor beide partijen financieel voordeliger dan schenken, omdat je als ontvanger (onder voorwaarden) de rente fiscaal kunt aftrekken. Het voordeel voor de verstrekkers is dat de hypotheekrente die zij ontvangen, hoger is dan wanneer het geld op een gewone spaarrente zou blijven staan.

Daling aantal hypotheekakten minder scherp

In augustus passeerden notarissen 28% minder hypotheekakten. Dat blijkt uit cijfers van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). Hoewel het aantal hypotheekakten daarmee opnieuw fors minder was dan in dezelfde maand vorig jaar, was de afname in augustus minder groot dan eerdere maanden. In die maanden lag dat percentage meestal boven de 40%.

Het aantal overdrachtsakten nam in augustus met 9% af. Ook dit percentage ligt volgens de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) voor het eerst dit jaar onder de 10%. Notarissen passeerden de afgelopen maand in totaal 130.000 akten, 9.000 minder dan in augustus 2022. Opnieuw zijn de hypotheekakten daarvan de belangrijkste oorzaak.

Bron: https://vastgoedactueel.nl/nhg-grens-in-2024-naar-e-440-000/