IVBN: miljardenschade dreigt als huurverhogingsbeding wordt vernietigd
De mogelijke vernietiging van het huurverhogingsbeding in huurcontracten heeft grote gevolgen voor de woningmarkt, de verduurzaming van de gebouwde omgeving en voor pensioenen. Dat stelt branchevereniging IVBN in een persbericht naar aanleiding van een impactanalyse van CBRE.
Verhuurders van vrijesectorwoningen vrezen dat zij huurders mogelijk tot €6,4 miljard moeten terugbetalen nu rechters de afgelopen maanden oordeelden dat zij jarenlang te hoge huren hebben gerekend. Dat blijkt uit een door vastgoedbeleggers aangevraagde studie naar de gevolgen van enkele rechterlijke uitspraken die het huurbeleid van verhuurders torpederen.
Grote verhuurders zoals Bouwinvest, Amvest, Vesteda en ASR kregen de afgelopen jaren steeds vaker kritiek van rechters vanwege de manier waarop zij hun huren verhogen. Verhuurders gebruiken meestal een bepaling waarbij de huur jaarlijks meestijgt met de inflatie, plus een opslag. Deze verschilt per verhuurder en is vaak maximaal 3% tot 5% van de maandhuur. Voor verhuurders is het in rekening brengen van de opslag optioneel.
Kantonrechters pakten willekeur aan
Precies die keuzevrijheid leidt tot ‘willekeur’ voor huurders, stelden meerdere kantonrechters. Het huurprijsbeleid is zo oneerlijk en in strijd met Europese consumentenbeschermingsregels. Rechters zetten als gevolg daarvan een streep door alle huurverhogingen. Alleen de huurprijs bij aanvang van het contract bleef over, wat in veel zaken leidde tot honderden euro’s lagere huur.
De Hoge Raad buigt zich de komende maanden over het huurverhogingsbeding dat de meeste professionele verhuurders in hun huurovereenkomsten hanteren.
> Onterechte huurverhogingen: definitieve prejudiciële vragen aan de Hoge Raad
Analyse: huurderving tot 2040 ruim € 87 miljard
Een beperkte groep huurders zal hierdoor financieel voordeel ervaren. Dit zijn huurders die al lange tijd in hun woning wonen en die ook de komende jaren niet willen of moeten verhuizen. Zij hebben zicht op een substantiële daling van hun huidige huurprijs, aldus CBRE.
Maar uit de impactanalyse van CBRE, gemaakt in opdracht van branchevereniging IVBN, blijkt vooral dat vernietiging van het beding tot een miljardenschade leidt bij verhuurders in de vrije sector. Als er in de toekomst geen huurverhoging meer kan worden doorgevoerd, loopt de totale, berekende huurderving tot 2040 op tot circa € 87,4 miljard. Mede als gevolg hiervan daalt de totale waarde van de totale Nederlandse vrijesectorhuurwoningen met 24% tot 40%.
Die gevolgen zijn volgens de onderzoekers niet alleen voor de 606.000 vrijehuurwoningen van institutionele en particuliere vastgoedbeleggers, maar gelden ook voor de ruim 100.000 vrijesectorwoningen van woningcorporaties.
Hoogste civiele rechter moet uitsluitsel geven
Verhuurders zeggen dat kantonrechters veel te ver zijn gegaan door het hele huurprijsbeleid te schrappen. Ook stellen ze dat zij niet het onderste uit de kan hebben gehaald bij hun huurders. De huren van vrijesectorwoningen stegen de afgelopen 15 jaar met gemiddeld 2,8% per jaar, terwijl de gemiddelde inflatie een half procentpunt lager lag.
Verhuurders vestigen hun hoop nu op verschillende hogere beroepen én de Hoge Raad. De hoogste civiele rechter moet duidelijk maken of kantonrechters op de goede weg zijn met hun interpretatie van de Europese regels. Het is onbekend wanneer die antwoorden verschijnen.
Lees het persbericht van IVBN en het originele rapport
Reactie IVBN
Judith Norbart, directeur IVBN: “Een eventuele vernietiging van het huurverhogingsbeding zal leiden tot terughoudendheid van maatschappelijke kapitaalverstrekkers. En juist dit kapitaal is heel hard nodig om de nieuwbouwopgave van bijna 1 miljoen woningen mede te realiseren. Nieuwbouw zal stagneren met enorme gevolgen voor de hele woningmarkt, van sociale en middenhuur tot en met de vrije sector huur- en koopwoningen.
Deze nieuwbouw kan door acuut geldgebrek immers niet meer worden afgenomen door institutionele investeerders. Daarnaast betekent het dat renovatie en onderhoud onder druk komen te staan en dat verduurzaming niet meer uit kan. Een uitspraak met deze gevolgen is daarom voor iedereen een worstcasescenario.”
Huurverhogingsbeding onderdeel van het ROZ-model
Het huurverhogingsbeding is onderdeel van het ROZ-model voor woonruimte, een huurcontract dat door praktisch alle professionele verhuurders, inclusief de overheid, wordt gebruikt. Uit het CBRE-rapport blijkt dat de huurverhogingen van de leden van IVBN in de afgelopen 15 jaar nauwelijks boven de inflatie- en loonontwikkeling zijn uitgestegen. Met de toegepaste systematiek van inflatie + 1% zorgden verhuurders ervoor dat de huurontwikkeling in de afgelopen 15 jaar grotendeels inflatievolgend bleef.
De afgelopen 25 jaar heeft geen enkele huurder aan de leden van IVBN aangegeven dat het huurverhogingsbeding in strijd is met de Europese richtlijn. Ook rechters, politici of anderen gaven dit signaal volgens de branchevereniging nooit af.
Lees ook: Huurverhoging in vrije sector blijft komende vijf jaar beperkt
