Hoge Raad staat huurprijswijzigingsbeding van 3% toe, rechtbank Den Haag behandelt massaclaim
Een huurprijswijzigingsbeding, dat voorziet in een jaarlijkse opslag van maximaal 3% bovenop de consumentenprijsindex (CPI), is in het algemeen niet oneerlijk. Dat oordeelt de Hoge Raad.
Lees in dit artikel:
- Hoge Raad: huurprijswijzigingsbeding niet oneerlijk
- Rechtbank Den Haag behandelt massaclaim verhuurders
- Voorgestelde box 3-stelsel heeft ingrijpende gevolgen
- Vastgoed Belang overhandigt petitie aan minister Keijzer op ledencongres
- Bedragen en grenswaarden huursector voor 2025 bekend
De uitspraak van de Hoge Raad volgt op prejudiciële vragen die de rechtbank Amsterdam in een zaak stelde over een huurprijswijzigingsbeding in huurovereenkomsten voor vrijesectorwoningen. Vorig jaar werden er een aantal rechtszaken aangespannen tegen verhuurders die deze verhoging hanteerden. Veel huurders vinden dat die extra opslag willekeurig wordt bepaald. Ook zou het in strijd zijn met regels voor consumentenbescherming.
Zo constateerde de rechtbank Amsterdam in twee zaken waarin ASR als verhuurder betaling eist van achterstallige huurtermijnen van huurders, dat het gehele huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is door de mogelijkheid van een opslag met – in deze zaken – maximaal 3%. Dit zou betekenen dat het gehele beding nietig is en alle huurverhogingen teruggedraaid moeten worden. In januari 2024 stelde de rechtbank hierover een aantal prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. Die oordeelde op 29 november dat het huurprijswijzigingsbeding moet worden opgesplitst in twee onderdelen: een indexatiebeding en een opslagbeding.
Bekijk de uitspraak van de Hoge Raad
Hoge Raad: opslag redelijke verhoging van de huurprijs
Het indexatiebeding, dat de huurprijs koppelt aan de consumentenprijsindex, is bedoeld om de huurprijs aan te passen aan inflatie. Het opslagbeding is bedoeld om de huurprijs aan te passen aan andere kostenstijgingen of waardestijgingen van de woning. De Hoge Raad gaf aan dat het ene beding niet automatisch het andere beding beïnvloedt.
De Hoge Raad besliste ook dat een opslagbeding dat voorziet in een opslag van maximaal 3%, zoals in deze zaak, in het algemeen niet oneerlijk is.
De plaatsvervangend procureur-generaal (plv. PG) had geadviseerd dat een opslag van maximaal 3% bovenop de CPI in principe niet als oneerlijk kan worden beschouwd. De Hoge Raad volgde dit advies.
Huurder kan toch nog geld terugvorderen
Toch kan een lagere rechter in bijzondere omstandigheden oordelen dat het opslagbeding alsnog onterecht is. In dat geval kan een huurder het teveel betaalde bedrag terugvorderen. De rechter draait echter niet automatisch huurverhogingen terug: een huurder moet zelf aangeven dat hij het teveel betaalde bedrag wil terugkrijgen.
Als een verhuurder een huurovereenkomst wil beëindigen omdat de huurder achterstallige huur heeft, moet de rechter ook kijken of het recht om de huur te verhogen op basis van een oneerlijk beding, de beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dit kan relevant zijn als de huurder in het verleden te veel huur heeft betaald door het oneerlijke opslagbeding.
De zaak kreeg volgens Stadszaken.nl veel aandacht. Onder meer de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN), 21 institutionele verhuurders en belanghebbenden zoals aandeelhouders bij deze verhuurders, Aedes, de Vernieuwde Stad, acht woningcorporaties, de Woonbond en huurdersvereniging Java dienden schriftelijke opmerkingen in.
Artikel gaat verder onder de afbeelding
FD: “Deze #vastgoedbeleggers dagen de staat voor de rechter namens zo’n 200 verhuurders tegen het #huurbeleid van de overheid.
Daaronder zijn grote A’damse vastgoedbeleggers: ‘Als we geen gelijk krijgen, betekent dit het einde van mij als verhuurder..”https://t.co/KHL9KpD0cV
— Wouter J. Keller (@wouterkeller) November 30, 2024
Rechtbank Den Haag behandelt massaclaim
Vandaag behandelt de rechtbank Den Haag de massaclaim die namens zo’n 200 verhuurders is aangespannen tegen het huurbeleid van de overheid. Als de verhuurders gelijk krijgen, volgt een schadeclaim van tientallen miljoenen euro’s.
Het gaat in de rechtszaak vooral om de WOZ-cap. Die werd in 2022 ingevoerd en beperkt de weging van de WOZ-waarde tot maximaal 33% bij het berekenen van de puntenscore van een huurwoning. De puntenscore bepaalt of een woning in de gereguleerde huursector valt of in de vrije sector. Doel van de WOZ-cap is de huurprijzen in de vrije sector af te remmen en meer woningen toegankelijk te houden voor middeninkomens.
Onder de eisers zijn grote Amsterdamse vastgoedbeleggers zoals Martin Veldhuijzen (64) en Toon Mans (58). Mans is voorzitter van de stichting Fair Huur. Dat meldt Het Financieele Dagblad. De Stichting Fair Huur zegt met de rechtszaak op te komen voor ‘honderden verhuurders die duizenden panden in eigendom hebben’.
Lees ook: Particuliere verhuurders en stichting Fair Huur starten massaclaim
In 2018 kreeg de stichting ongelijk van de Hoge Raad in een vergelijkbare zaak over het huurstelsel. De inperking op het eigendomsrecht van de verhuurders werd gedaan in het algemeen belang, aldus de hoogste rechter van Nederland.
Ook de Woonbond kan maandag zijn zegje kan doen in de rechtszaal. Zij heeft zich in de rechtszaak gevoegd aan de zijde van de Staat. De belangenvereniging noemt de WOZ-cap ‘een noodzakelijke ingreep voor de bescherming van huurders tegen prijzen die gezien de kwaliteit van de woning niet te rechtvaardigen zijn.’
Artikel gaat verder onder de afbeelding
Er kleven zwaarwegende bezwaren aan het Wetsvoorstel werkelijk rendement box 3. Daarom is het advies aan de regering om het wetsvoorstel niet in deze vorm in te dienen en de vormgeving van het box 3-stelsel opnieuw te bezien.
Lees hier het hele advies:https://t.co/05AlTLhHY6 pic.twitter.com/46510m9uTp— Raad van State (@RaadvanState) December 2, 2024
Ingrijpende gevolgen voorgestelde box 3-stelsel
Er kleven zwaarwegende bezwaren aan het box 3-stelsel dat de regering voorstelt, onder andere op het gebied van de uitvoering. Dat zegt de Raad van State. Volgens het hoogste adviescollege van het kabinet heeft invoering van de belasting ingrijpende gevolgen voor burgers en de Belastingdienst. De Raad adviseert het kabinet om de vormgeving van de box 3-heffing opnieuw te bezien en daarbij alternatieven te overwegen.
Artikel gaat verder onder de afbeelding
Particuliere verhuurders zijn onmisbaar voor een goed functionerende huurmarkt. Belangrijk dat het voor hen aantrekkelijk blijft om te investeren.
Bij het jaarlijkse ledencongres van Vastgoedbelang ontving ik de petitie ‘Ruimte voor wonen’.
Waardevolle input voor de #Woontop. pic.twitter.com/Cv9KwXUx1Z— Mona Keijzer (@minister_vro) December 2, 2024
Vastgoed Belang overhandigt petitie aan minister Keijzer
Tijdens het ledencongres van Vastgoed Belang op 29 november overhandigde interim-voorzitter Niek Verra de petitie ‘Ruimte voor wonen’ aan Mona Keijzer, minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO). Het voorstel biedt volgens Vastgoed Belang concrete oplossingen om voldoende huurwoningen te behouden en nieuwe woningen te bouwen. Hiermee wil Vastgoed Belang bijdragen aan de Woontop van de minister Keijzer op 11 december.
Bedragen en grenswaarden huursector 2025
Per 1 januari 2025 worden de maximale huurprijsgrenzen opnieuw geïndexeerd, met een inflatiecorrectie van 2,32%. Dit heeft gevolgen voor de huurprijzen die verhuurders mogen vragen op basis van het puntensysteem (WWS). Dat schrijft het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Woningen met 144 punten of meer vallen vanaf 2025 standaard in het middensegment. De WOZ-waarden voor het WWS worden aangepast aan de gemiddelde stijging van de eigenwoningwaarde tussen 1 januari 2022 en 1 januari 2023. Deze stijging is landelijk vastgesteld op 5,4%.
De liberalisatiegrens voor zelfstandige woningen is vastgesteld op €1.184,82 per maand. Dit bedrag is gekoppeld aan 186 punten in het WWS en bepaalt of een huurcontract geliberaliseerd is.
