Woonconsumenten gaan risico’s mijden
De stijgende rente en het dalende consumentenvertrouwen zorgen ervoor dat woningzoekenden niet alleen minder kúnnen betalen, maar ook minder wíllen betalen voor een te koop staande woning. Een verdere prijsdaling in met name het luxe segment valt daarom op de korte termijn te verwachten.
Die verwachting spreken de opstellers van de 39e Monitor Koopwoningmarkt uit. Dit totaaloverzicht, over het derde kwartaal van 2022, werd afgelopen maandag gepresenteerd door het Expertisecentrum Woningwaarde, onderdeel van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft.
Er staan weinig lichtpuntjes in. Nadat de hypotheekrente in de jaren 2019-2021 alleen maar is gedaald tot een historisch laagterecord (gemiddeld gehanteerde rente van 1,4% volgens De Hypotheekshop), blijken de huidige ongunstige omstandigheden in de wereldeconomie deze ontwikkeling 180 graden te hebben gekeerd.
In de afgelopen drie kwartalen is de hypotheekrente verdrievoudigd; deze bedraagt nu ruim 4%. Nog los van andere factoren is de maximaal te verkrijgen hypotheeksom daardoor met gemiddeld ruim 10% afgenomen. Daarbij komt nog de inflatie, vooral veroorzaakt door de oorlog in Oekraïne, en een tot dusver beperkte inkomensstijging.
Dalend vertrouwen
Dit alles heeft geleid tot een fors dalend consumentenvertrouwen. Niet alleen in de algemene economie maar ook, in mindere mate, specifiek in de koopwoningmarkt. Het algemene consumentenvertrouwen (gemeten door het CBS) komt in het derde kwartaal van dit jaar al op een historisch dieptepunt (een score van -55, met ‘0’ als neutrale waarde). De Eigen Huis Marktindicator, die het vertrouwen in de koopwoningmarkt weergeeft, is inmiddels teruggezakt naar een score van 83 (met ‘100’ als neutrale waarde); een niveau dat vergelijkbaar is met eind 2013.
Neerwaartse prijsontwikkeling
Het minder snel oplopen van de koopprijzen in de eerste helft van 2022 lijkt vanaf het derde kwartaal van 2022 te zullen omslaan in een neerwaartse koopprijsontwikkeling in de bestaande woningvoorraad. De mediane koopprijs (geregistreerd door de NVM) komt in het derde kwartaal van 2022 gemiddeld 5,8% lager uit dan in het vorige kwartaal, waarmee ook de jaar-op-jaar mutatie (2%) nog maar net positief uitkomt. (Zie ook het bericht van de Rabobank vorige week.)
De Prijsindex bestaande koopwoningen (van het Kadaster/CBS) komt op kwartaalbasis nog wel net boven het niveau van het tweede kwartaal 2022 uit, maar blijkt in de maanden augustus en september al wel licht te dalen. Overbieden gebeurt nog wel maar op veel kleinere schaal: in het derde kwartaal van 2022 hebben woningkopers gemiddeld 3% meer dan de vraagprijs te hebben betaald; tegenover 9,1% in het vierde kwartaal van 2021.
Woningtekort loopt verder op
Er zijn echter enkele ontwikkelingen die het verder wegzakken van de koopprijzen op de woningmarkt op de middellange termijn kunnen vertragen of tegengaan: het steunpakket voor energiekosten van de overheid voor huishoudens en bedrijven, de vanuit de CAO-onderhandelingen te verwachten loonsverhogingen voor huishoudens, de zwaar onder druk staande woningbouw-productie en de flink toegenomen bevolkingsgroei in de eerste drie kwartalen van dit jaar.
Het woningtekort zal dus op de kortere termijn alleen maar verder oplopen, waardoor de druk op de (koop)woningmarkt groot blijft. Bovendien kunnen hoge inflatie en loonstijgingen er op termijn ook voor zorgen dat de nominale koopprijzen opnieuw gaan stijgen, waarbij vastgoed evenals in het verleden als een bescherming tegen inflatie kan worden beschouwd.
Woningbouw probleemdossier
Het aantal aangeboden en verkochte nieuwbouwwoningen zit al sinds het derde kwartaal van 2021 in een neerwaartse trend. Met circa 5.100 verkochte woningen in het tweede kwartaal van 2022 is er sprake van een halvering ten opzichte van een jaar geleden en is het niveau vergelijkbaar met dat van kort na de Kredietcrisis (2008-2013).
De verwachtingen voor de nabije toekomst stemmen ook verre van positief. Het aantal nieuwbouwwoningen waarvoor een bouwvergunning is verleend ligt in de eerste helft van 2022 bijna 20% lager dan in het jaar ervoor. Binnen de koopsector is dat zelfs ruim 33%. Verdere vertraging van de nieuwbouwproductie is onafwendbaar, zeker nu de Raad van State een streep heeft gezet door de stikstofvrijstelling voor nieuwbouw; de Nationale Woon- en Bouwagenda van minister Hugo de Jonge en de ondertekende prestatieafspraken ten spijt.
Stikstofimpasse
Om uit de stikstofimpasse te komen, roept de NVM in een verklaring op tot een gezamenlijke en brede aanpak, met gebruik van de kennis van marktpartijen, en een evenwichtige reductie van stikstofuitstoot door alle betrokken partijen.
De Monitor Koopwoningmarkt is het resultaat van een samenwerking tussen BKR, Centraal Bureau voor de Statistiek, De Hypotheekshop, Hypotheken Data Netwerk, Nationale Hypotheek Garantie, Nederlandse Vereniging van Makelaars, Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, en Vereniging Eigen Huis en wordt beheerd vanuit het Expertisecentrum Woningwaarde van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft.
Bron: https://vastgoedactueel.nl/woonconsumenten-gaan-risicos-mijden/
