Helpdesk: ontbindende voorwaarden

Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: ontbindende voorwaarden in een koopakte

door: Dorine van Kesteren

Casus

Een verkoopmakelaar biedt een kleine semibungalow te koop aan. De woning wordt aanzienlijk ruimer als de bovenverdieping uitgebouwd mag worden. Onder deze
voorwaarde wil iemand de bungalow wel kopen.

Hoe geeft de koopakte voldoende vastigheid aan de koper – zonder uitbouw heeft hij immers niets aan deze woning – én aan de verkoper?

Ontbindende voorwaarden

Het financieringsvoorbehoud of bouwkundig voorbehoud zijn de bekendste voorbeelden van ontbindende voorwaarden. Een ander voorhoud betreft het verkrijgen van de benodigde gemeentelijke vergunningen of een bestemmingsplanwijziging.

Zeker bij de projectontwikkeling van onbebouwde (agrarische) grond of de transformatie
van (bedrijfs)panden is het essentieel dat de koper het gekochte vastgoed ook daadwerkelijk
mag ontwikkelen tot woningbouw.

Onherroepelijke omgevingsvergunning

De koper uit de casus moet zeker weten dat hij de bovenverdieping van de semibungalow
mag uitbouwen. Daarom kan hij deze koop het beste aangaan onder een ontbindende voorwaarde: als niet op een uiterlijke datum een onherroepelijke omgevingsvergunning is verstrekt, kan de koper de koop ontbinden.

In de praktijk leidt een onduidelijke formulering van voorbehouden regelmatig tot problemen.
Het is belangrijk dat objectief is vast te stellen wanneer aan de voorwaarde is voldaan.
Een veelgemaakte fout is dat niet in de overeenkomst staat dat de omgevingsvergunning
of bestemmingsplanwijziging ‘onherroepelijk’ moet zijn.

Het gevolg is dat er discussies ontstaan over het al dan niet vervuld zijn van de voorwaarde.
‘Onherroepelijk’ betekent dat er geen bezwaar of beroep meer openstaat. De bezwaartermijn bij de gemeente duurt sowieso zes weken. Is die verstreken zonder bezwaar van omwonenden of andere belanghebbenden, dan is de vergunning onherroepelijk.
Eventuele bezwaarschriften worden beoordeeld door de bezwaarcommissie van de gemeente die het besluit heeft genomen. Daarna kunnen de indieners nog in beroep bij de
bestuursrechter en de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Neem een slottermijn op

Omdat deze procedures lang kunnen duren, is het verstandig om een slottermijn bij het voorbehoud op te nemen. Want anders moet de verkoper eindeloos lang wachten tot hij weet of de koop wel of niet doorgaat. Maak deze periode ook niet te kort, houd rekening met onvoorziene omstandigheden.

‘ Procedures kunnen lang duren, neem daarom
een slottermijn op bij het voorbehoud’

Partijen zijn nogal eens te optimistisch bij het inschatten van de doorlooptijden. Ze weten ook lang niet altijd wat er allemaal komt kijken bij dit soort trajecten. Neem bijvoorbeeld
de wijziging van een bestemmingsplan: voorbereiding, ontwerp, inzage, definitief besluit,
bezwaar en beroep… Dat lukt nooit binnen drie maanden!

Inspanningsverplichting voor de koper

Met deze ontbindende voorwaarde heeft de koper uit de casus de zekerheid gekregen dat
hij geen woning hoeft af te nemen die hij niet wil. Maar ook de verkoper heeft behoefte aan een beetje vastigheid. Dat kan door in de koopakte een inspanningsverplichting voor de koper op te nemen: koper zal ter verkrijging van bedoelde omgevingsvergunning
al het mogelijke verrichten. Als de koper zich beroept op de ontbindende voorwaarde, moet
hij dus bewijzen dat hij zich tot het uiterste heeft ingespannen om de vergunning voor de uitbouw te verkrijgen – en de koopovereenkomst na te komen.

Vraag is wat er wordt bedoeld met ‘al het mogelijke’. In ieder geval: een ontvankelijke, uitgewerkte vergunningsaanvraag indienen bij de gemeente. De koper moet kunnen bewijzen dat hij dit heeft gedaan. Dat kan door een kopie van de schriftelijke aanvraag te laten zien. En wat als er bezwaar en/of beroep wordt ingesteld? Hoort verweer voeren in zo’n procedure ook bij de inspanningsverplichting van de koper? Wees hier zo duidelijk
mogelijk over in de koopovereenkomst.

Voorbehoud verkoper

Niet alleen de koper, maar ook de verkoper kan een of meerdere voorbehoud(en) opnemen in het koopcontract. Dit komt in de praktijk vooral voor als de verkoper nog geen definitieve toezegging heeft van zijn geldverstrekker over de financiering van zijn restschuld. De  ontbindende voorwaarde houdt dan in dat de koop alleen doorgaat als de bank van de verkoper de restschuld van de woning financiert. Ook hieraan kan een inspanningsverplichting
voor de verkoper worden verbonden.

Een ontbindende of opschortende voorwaarde treedt niet automatisch in werking: deze moet worden ingeroepen door een van beide partijen. Spreek helder af door welke partij(en) dit moet gebeuren, op welke manier – schriftelijk, per aangetekende post – en binnen welke termijn.

Denk ook goed na tot wiens bescherming het voorbehoud strekt. Is dit de koper, dan is het
natuurlijk niet de bedoeling dat verkoper er ook een beroep op kan doen. Maar als niet in de
overeenkomst staat dat slechts een van partijen zich op de voorwaarde kan beroepen, dan is dit mogelijk voor beide partijen. Ook al is de voorwaarde eigenlijk bedoeld om één van hen te beschermen.

‘Veertig is geen zestig’

Stel dat een projectontwikkelaar een perceel agrarische grond koopt onder de ontbindende
voorwaarde dat hij een vergunning krijgt om daarop zestig woningen te bouwen. Uiteindelijk
krijgt hij een vergunning voor veertig woningen, en wat hem betreft gaat de koop gewoon
door. Als niet uitdrukkelijk in de koopakte is bepaald dat uitsluitend de projectontwikkelaar zich kan beroepen op de ontbindende voorwaarde, dan kan ook de verkoper
de overeenkomst ontbinden, onder het mom van ‘veertig woningen zijn geen zestig woningen’. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als hij van iemand anders een beter bod heeft gekregen – en dat was natuurlijk niet wat partijen voor ogen stond toen zij het voorbehoud maakten.

 

 

  Bron: https://www.vastgoedactueel.nl/helpdesk-ontbindende-voorwaarden/