‘In crisistijd wachten meer mensen met kopen tot oude huis is verkocht’
In onzekere tijden wachten doorstromers op de woningmarkt vaker met het kopen van een nieuw huis tot het oude is verkocht. Dat concluderen onderzoekers van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), uit een analyse van het gedrag van doorstromers tijdens de kredietcrisis van 2008.
Voor de ASRE-studie onderzochten drie onderzoekers voor de periode kort voor en na de kredietcrisis van 2008 het effect van de verkoopstrategie van doorstromers op de huizenmarkt. Uit het onderzoek blijkt dat voorafgaand aan de kredietcrisis van 2008 ruim 80% van de doorstromers eerst kocht en daarna verkocht. Dat aandeel daalde na het uitbreken van de crisis tot minder dan 50%.
Sinds 2015 zien de onderzoekers in de steden weer een stijgend aantal doorstromers dat eerst koopt. De onderzoekers volgden individuele doorstromers en hun strategieën in een gegevensbestand. Ze gebruikten daarvoor data afkomstig van het CBS, het Kadaster, de NVM en gemeentelijke basisadministraties. Het is voor het eerst dat deze gegevens op deze wijze werden samengebracht.
Opnieuw omslag in verkoopstrategie ligt voor de hand
‘Nu duidelijk wordt dat de corona-uitbraak tot economische onzekerheid leidt, ligt zo’n omslag in verkoopstrategie bij doorstromers voor de hand’, zegt onderzoeker en hoogleraar Jan Rouwendal, een van de uitvoerders van de ASRE-studie. ‘Die omslag in strategie heeft een zichzelf versterkend effect. Helaas laat zo’n strategiewisseling zich niet makkelijk keren.’
‘Woningmarktdeskundigen noemen de gevolgen van die strategiewisseling de verschuiving van een verkopers- naar een kopersmarkt’, zegt Rouwendal. ‘Eerst gaan de woningen als warme broodjes over de toonbank, dan ontstaat er economische onzekerheid en vervolgens is het hangen en wurgen. Na verloop van tijd wordt een bodem in de markt bereikt en neemt de doorstroming niet verder af. Als het aantal verhuizingen vervolgens weer toeneemt kan bij een groeiend optimisme over de woningmarkt hun strategie weer omslaan naar eerst kopen en pas daarna verkopen.’
Eerst kopen of eerst verkopen?
De onderzoekers constateerden ook dat doorstromers proberen dubbele lasten te voorkomen door de overdracht van de aangekochte en verkochte woning zoveel mogelijk in dezelfde maand te laten vallen. Zo’n veertig procent slaagt hierin, blijkt uit de ASRE-studie. Ook de hoogte van de aan- en verkoopprijs wordt mede bepaald door de gevolgde strategie. Wie eerst koopt, betaalt volgens de onderzoekers doorgaans wat meer en ontvangt wat minder. Eerst verkopen is in dat opzicht een minder riskante strategie.
Doorstromen wordt extra bemoeilijkt door het tekort aan beschikbare woningen, vooral door de achterblijvende nieuwbouw.
De ASRE-studie ‘Eerst kopen of eerst verkopen?’ is uitgevoerd door prof. dr. Jan Rouwendal, dr. Florian Sniekers en dr. Or Levkovich. Het is te downloaden op Vastgoedbibliotheek.nl.
