Helpdesk: dit zijn de valkuilen van het beleggen in recreatiewoningen
Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: de valkuilen van het beleggen in recreatiewoningen.
Auteur: Dorine van Kesteren
Casus beleggen in recreatiewoningen
De coronacrisis heeft de verkoop van recreatiewoningen in Nederland aangejaagd. De prijzen van deze woningen stegen vorig jaar ongekend hard, aldus de NVM. Maar wat zijn de risico’s en valkuilen bij de aankoop van een vakantiewoning? Wat is een reële prijs? Zijn er verborgen kosten? En is verhuur altijd toegestaan? Tips en handvatten voor makelaars die bemiddelen in de recreatiemarkt.
Vakantie in eigen land is populair in tijden van corona. Bovendien brengt spaargeld op de bank weinig op. Particulieren die wat te besteden hebben, gaan dan ook massaal over tot aankoop van een vakantiewoning als belegging.
Belangrijk is allereerst dat de koop van een recreatiewoning door een particulier valt te kwalificeren als consumentenkoop. Ook als de woning als belegging wordt gekocht. Dat betekent dat het schriftelijkheidsvereiste geldt. De koop wordt dus alleen gesloten als beide partijen een schriftelijke koopakte hebben ondertekend. Daarnaast is er een wettelijke bedenktijd van drie dagen. Tijdens deze drie dagen kan de koper, zonder opgave van redenen, de koopovereenkomst ontbinden. Let op: andersom is dit ook het geval als de verkoper van de vakantiewoning een particulier is!
Grond vaak van een derde
Een ander punt van aandacht is dat de kopers van vakantiehuizen niet altijd eigenaar worden van de grond. Vaak is de grond van een derde, bijvoorbeeld de eigenaar of exploitant van het vakantiepark. In dat geval huren de huiseigenaren de grond. Daarvoor komt een aparte huurovereenkomst tot stand. Deze constructie brengt bepaalde onzekerheden met zich mee. Zoals: wanneer eindigt de huur van de grond? Moet de woning dan worden afgebroken of verwijderd? En wat gebeurt er als het vakantiepark failliet gaat of wordt verkocht?
De hoofdregel is dat een huurder van grond geen rechtsbescherming heeft. Hij huurt immers geen woning of bedrijfsruimte. Maar dit kan anders zijn. Zo bepaalde het hof Arnhem onlangs dat de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat opzegging van een huurovereenkomst van grond alleen mogelijk is als er daarvoor voldoende zwaarwegende redenen zijn. In deze zaak woonde iemand jarenlang permanent in een recreatiewoning op gehuurde grond, wat ook door de gemeente werd gedoogd. De eigenaar van de grond mocht de huur dus niet zomaar beëindigen.
Lees ook: Ministerie helpt met afweging bewoning recreatiewoningen
Roerend of onroerend
Voor niet-grondeigenaren is verder van belang of de vakantiewoning een roerende of onroerende zaak is. Uit het Portacabin-arrest van de Hoge Raad uit 1997 blijkt dat dit afhangt van de vraag of het bouwsel duurzaam is verankerd met de grond. Bijvoorbeeld omdat het is aangesloten op de riolering of het elektriciteitsnet. Bij niet-duurzame verankering is de woning een roerende zaak. De overdracht hoeft dan niet plaats te vinden bij notariële akte; simpele afgifte van de sleutels is voldoende.
De vakantiewoning is een onroerende zaak als er wél sprake is van duurzame verankering met de grond. De eigenaar van de grond wordt dan door de juridische figuur natrekking automatisch ook eigenaar van de woning. Het advies is dan om bij de notaris een recht van opstal te vestigen. Op die manier ontstaat er een scheiding tussen de eigendom van de grond en de eigendom van wat op de grond is gebouwd of geplaatst. Het voordeel is dat de huiseigenaar de woning zelfstandig kan verkopen.
Verplichtingen park
Goed om te beseffen is ook dat de kopers van een recreatiewoning vaak onderdeel worden van een groter geheel. Bijvoorbeeld doordat zij lid worden van een coöperatie of een VvE in de zin van artikel 5:124 e.v. BW (appartementsrecht). In het eerste geval valt de VvE onder het ‘gewone’ verenigingsrecht van boek 2 BW en ontstaat de VvE met een akte van oprichting; in het tweede geval ontstaat de VvE via een splitsingsakte en krijgt de VvE van rechtswege rechtspersoonlijkheid. Dit onderscheid speelt een rol bij het antwoord op de vraag of eigenaren verplicht lid moeten blijven van de VvE. In het eerste geval is dit soms zo, in het tweede geval altijd.
Allerlei regels
Hoe dan ook heeft het lidmaatschap tot gevolg dat eigenaren gebonden zijn aan allerlei regels. Zo mogen zij in veel parken hun woning niet zelf verhuren, maar moeten ze gebruikmaken van de verhuurbemiddeling door het park. Een speciale organisatie regelt dan de huurders, de betaling van de huur, het bedden- en linnengoed en de schoonmaak. Dit kost geld, uiteraard: een commissie van 25% over de huuropbrengsten is niet ongebruikelijk.
Verder zijn veel eigenaren verplicht hun woning een minimumaantal nachten te verhuren – wat de mogelijkheden voor eigen gebruik beperkt. Ook de inrichting moet aan bepaalde eisen voldoen, om te zorgen voor uniformiteit en gelijkwaardigheid op het park. Tot slot moeten de eigenaren een jaarlijkse bijdrage betalen voor het onderhoud van de omliggende gronden en de gemeenschappelijke voorzieningen, zoals wegen, speeltuinen en zwembaden.
De taxateur van een recreatiewoning op een park moet niet alleen kijken naar de waarde van vergelijkbare referentiepanden in de omgeving, maar ook een scherp oog hebben voor de (financiële) verplichtingen van de individuele eigenaren die toetreden tot een coöperatie of VvE. Hoe minder terugkerende kosten, hoe hoger de marktwaarde.
Leestip: Markt voor vakantiewoningen is ook oververhit
Bestemming recreatiewoning
Koopt iemand een recreatiewoning die niet op een park staat, dan is het verstandig om van tevoren de gemeentelijke voorwaarden te bestuderen. Welke bestemming heeft de woning? Bij een recreatiebestemming zijn er meer mogelijkheden tot verhuur dan bij een woonbestemming. Mensen die een gewone (tweede) woning willen verhuren aan toeristen, moeten voldoen aan de regels die daarvoor gelden. In sommige gemeenten hoeven zij zich bijvoorbeeld alleen te registreren, in andere moeten ze een vergunning aanvragen.
Relevant is ook welke mogelijkheden er zijn voor permanente bewoning van een recreatiewoning. En vooral ook: worden de regels rond toeristische verhuur en permanente bewoning gehandhaafd en zo ja, hoe?
Dit artikel kwam tot stand in samenwerking met Van de Sande Berndsen Advocaten in Rotterdam.
Bron: https://vastgoedactueel.nl/helpdesk-dit-zijn-de-valkuilen-van-het-beleggen-in-recreatiewoningen/
