Woningmarkt krabbelt op
Ondanks een dreigende recessie zit er weer beweging in de woningmarkt. In het tweede kwartaal 2023 werden er 20% meer woningen verkocht dan in het eerste kwartaal. De mediane verkoopprijs bij bestaande bouw steeg met 2,8%. Het aantal te koop staande nieuwbouwwoningen steeg naar het hoogste punt in acht jaar.
In de NVM-woningmarktcijfers en -analyse van NVM-dochter Brainbay over het tweede kwartaal is te zien dat er duidelijk weer beweging zit in de woningmarkt. Zowel bij bestaande bouw als nieuwbouw. Er werden 29% meer woningen te koop gezet dan in het eerste kwartaal. Wel is door de vele transacties in het tweede kwartaal de keuze voor consumenten afgenomen. De krapte op de koopwoningmarkt neemt daarmee weer wat toe.
Veel meer nieuwbouw in aanbod
Ook de nieuwbouwmarkt vertoont ook – ondanks alle malaise – meer dynamiek. Het vertrouwen van de verkoopbaarheid van nieuwbouw groeide weer. In het afgelopen kwartaal zijn ruim 4.500 nieuwbouwwoningen en kavels verkocht, een toename van 12% ten opzichte van een kwartaal eerder. Het aanbod van nieuwbouwwoningen ligt dit kwartaal op 20.000 woningen, 16% meer dan vorig kwartaal grootste aantal sinds 2015. De mediane verkoopprijs van een nieuwbouwwoning ligt wel 1,2% lager dan in het eerste kwartaal: €468.000 euro.
Lana Gerssen, makelaar en voorzitter NVM-vakgroep Wonen is blij, ook omdat in de lagere prijsklassen het aanbod toeneemt. Zo nam het aantal hypotheekaanvragen van starters toe, bleek eerder deze week. Maar Gerssen benadrukt dat de woningmarkt nog niet in balans is. “Verre van dat zelfs. De krapte-indicator is dit kwartaal weer wat gedaald. De vraag is nog steeds duidelijk groter dan het aanbod.”
Overzicht transacties bestaande woningbouw
• NVM-makelaars verkochten in het tweede kwartaal ruim 34.000 woningen. Dit is met een plus van 20% een sterke toename vergeleken met het eerste kwartaal. Ten opzichte van een jaar geleden is het 5% minder.
• De transactieprijs ligt in het tweede kwartaal 2,8% hoger dan in het eerste kwartaal.
• De mediane transactieprijs komt daarmee in het tweede kwartaal 2023 uit op €410.000.
Tekst loopt door onder de afbeelding
• De prijs van tussenwoningen stijgt op kwartaalbasis 3,6% naar €374.000.
• Een hoekwoning noteert in het tweede kwartaal een prijs van €397.000, een stijging van 3,4% op kwartaalbasis.
• De 2-onder-1-kap woningen komen uit op €438.000, een plus van 3,1% ten opzichte van het eerste kwartaal.
• Vrijstaande woningen stijgen met 1,4% op kwartaalbasis naar een mediane verkoopprijs van €589.000.
• De prijs van appartementen stijgt in een kwartaal tijd met 2,4% naar €342.000.
• Vergeleken met een jaar geleden laten de transactieprijzen nog een daling zien: tussenwoningen met -7,1%, hoekwoningen -8,4%, 2-onder-1-kap woningen -9,8%, vrijstaande woningen -11,1% en appartementen -9,4%.
• In het tweede kwartaal wordt 39% van de verkochte woningen boven de vraagprijs verkocht. Een kwartaal eerder was dit 31% en een jaar geleden 82%.
• Maar: in het tweede kwartaal ligt de uiteindelijke verkoopprijs gemiddeld -0,5% onder de vraagprijs. In het eerste kwartaal kwam de uiteindelijke verkoopprijs nog -1,2% lager uit dan de vraagprijs.
• Vergeleken met een jaar geleden is het verschil tussen de vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs bij tussenwoningen +0,3%, hoekwoningen -0,4%, 2-onder-1-kap-woningen -1,2% en vrijstaande woningen -2,4%. Bij appartementen zijn de vraag- en uiteindelijke verkoopprijs gelijk aan elkaar.
• In het tweede kwartaal is een woning na gemiddeld 35 dagen verkocht. Dat is 7 dagen korter dan in het eerste kwartaal 2023.
Tekst loopt door onder de afbeelding
Huidig aanbod bestaande bouw
• Het aanbod op de Nederlandse koopwoningmarkt is met een krapte-indicator van 2,8 in het tweede kwartaal weer wat kleiner geworden. In het eerste kwartaal stond deze indicator op 3,2. De krapte-indicator drukt het aantal keuzemogelijkheden uit dat een koper op de woningmarkt heeft. Voor een evenwichtige woningmarkt met voldoende keuze moet de krapte-indicator tussen 5 en 10 liggen.
• Het aantal te koop gezette woningen is in het tweede kwartaal op kwartaalbasis met +29% gestegen. Aan het eind van het tweede kwartaal stonden bijna 32.000 woningen te koop. Vergeleken met een jaar geleden ligt het woningaanbod 28% hoger.
• Het aantal woningen in aanbod steeg ten opzichte van het eerste kwartaal met gemiddeld +3% voor alle typen. Maar het zijn alleen de vrijstaande woningen (+9%) en de appartementen (+8%) die groeiden in aanbod. Het aanbod tussenwoningen daalde op kwartaalbasis met -6%. Hoekwoningen noteerden een daling van -2% en het aanbod 2-onder-1-kap-woningen nam af met -2%.
• De mediane vraagprijs van te koop staande woningen komt uit op €531.000. Dat is 4,6% hoger dan een kwartaal eerder. Op jaarbasis stijgt de vraagprijs met +4,1%.
• De looptijd van het aanbod, dus de tijd dat een te koop staande woning gemiddeld te koop staat, is nu 67 dagen. Dat is 17 dagen korter dan in het eerste kwartaal en 35 dagen langer dan in het tweede kwartaal 2022.
• Van alle te koop staande woningen is 78% in het tweede kwartaal binnen een kwartaal verkocht. Tussenwoningen verkopen het snelst met 28 dagen. Hoekwoningen hebben een verkooptijd van 32 dagen. De verkooptijd van 2-onder-1-kap-woningen is 36 dagen. Vrijstaande woningen krijgen na gemiddeld 52 dagen een nieuwe eigenaar. Appartementen noteren een gemiddelde verkooptijd van 33 dagen.
Tekst loopt door onder de afbeelding
Transacties nieuwbouwwoningen
• NVM-makelaars verkochten in het tweede kwartaal ruim 4.500 nieuwbouwwoningen en bouwkavels. Hier herstelde de markt zich licht met een plus van 12% ten opzichte van het eerste kwartaal. Vergeleken met een jaar eerder daalde het aantal transacties met -13%. Niettemin nam het aantal nieuwbouwtransacties voor het eerst sinds kwartaal 1 van 2021 weer toe.
• Over een periode van 4 kwartalen verkochten NVM-makelaars ongeveer 17.350 nieuwbouwwoningen en bouwkavels.
• De mediane prijs van de verkochte nieuwbouwwoning is in een kwartaal tijd met -1,2% afgenomen tot gemiddeld €468.000 in het tweede kwartaal 2023. Vergeleken met een jaar geleden ligt de mediane verkoopprijs -2,9% lager.
• De dynamiek is vooral zichtbaar in de prijsklasse tussen €250.000 en €400.000. In het tweede kwartaal zijn in deze categorie 27% meer woningen verkocht. Alle prijsklassen boven €250.000 en tot €750.000 en meer, noteerden in het tweede kwartaal een hoger aantal verkopen ten opzichte van een kwartaal eerder.
• In het tweede kwartaal stonden bijna 20.000 nieuwbouwwoningen in aanbod; een stijging van 79% op jaarbasis en 16% hoger dan in het eerste kwartaal. Dit is het hoogste punt sinds 2015.
• In het tweede kwartaal kwamen er 7.400 nieuwbouwwoningen op de markt. Dit is vergelijkbaar met een jaar eerder en 38% meer dan het eerste kwartaal 2023. Dit wijst op een toename in het vertrouwen van de verkoopbaarheid van nieuwbouw.
• De mediane vraagprijs van de in aanbod staande nieuwbouwwoningen aan het eind van het tweede kwartaal kwam uit op 525.000 euro. Dat is -1,5% lager ten opzichte van het eerste kwartaal en -1,1% lager dan een jaar eerder.
• Het aandeel appartementen maakte met 44% in het tweede kwartaal het grootste deel uit van het nieuwbouwaanbod. Hoekwoningen maakten 12% van het aanbod uit, 2-onder-1-kap-woningen 15% en vrijstaande woningen 7%. Tussenwoningen waren goed voor 21% van het aanbod nieuwbouw.
Tekst loopt door onder de afbeelding
Woningmarktsituatie in Amsterdam vertoont globaal zelfde beeld
Traditiegetrouw komt ook Makelaarsvereniging Amsterdam vandaag met de kwartaalcijfers. Ook in de hoofdstad komt de woningmarkt weer in beweging. Wel zijn er vraagtekens bij de herkomst van het aanbod.
Het woningaanbod in Amsterdam nam fors toe. Tijdens het tweede kwartaal zijn er in totaal 1.771 woningen aangeboden door MVA makelaars in de gemeente Amsterdam. Dit is een stijging van 22,8% ten opzichte van een kwartaal eerder en een stijging van 14,9% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2022. De afgelopen 3 jaar werden er per kwartaal gemiddeld slechts 1.400 woningen aangeboden. De stijging in het aanbod die de afgelopen kwartalen – met uitzondering van Q1 2023 – al zichtbaar was, lijkt door te zetten.
Verschuiving van huur- naar koopmarkt?
Jerry Wijnen, voorzitter MVA is blij dat het aantal woningen in aanbod ruim boven het gemiddelde van het aantal van de afgelopen drie jaar ligt. Wel zet hij vraagtekens bij de herkomst van deze woningen. “Zijn dit echt nieuwe woningen of zijn het woningen die vanwege aanstaande regelgeving van de huur- naar de koopmarkt verschuiven?”
Tekst loopt door onder de afbeelding
Vraagprijs
De mediane vraagprijs van een woning is het afgelopen kwartaal met 3,7% gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal: € 691.605 tegenover € 657.877. In vergelijking met het tweede kwartaal van 2022 zien we een stijging van 3,1%. De mediane vraagprijs per m2 is 6,2% gestegen ten opzichte van een kwartaal eerder. Vergeleken met het tweede kwartaal van 2022, is ook een stijging van 3,4% in de mediane vraagprijs per m2 te zien.
Transacties in de gemeente Amsterdam
MVA makelaars verkochten in de gemeente Amsterdam tijdens het tweede kwartaal 1.922 woningen (voorlopig cijfer). Dit is een stijging van 30,6% ten opzichte van een kwartaal eerder en een daling van 2,7% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2022 (van 1.976 naar 1.922). Dit is in lijn met de marktontwikkelingen van de afgelopen 5 jaar ten aanzien van het aantal transacties in de gemeente Amsterdam.
De totale mediane transactieprijs van dit kwartaal is € 527.422. Dit is een stijging van 4,2% ten opzichte van het eerste kwartaal en een daling van 13,1% in vergelijking met Q2 van 2022. De transactieprijs is vergelijkbaar met het niveau van het vierde kwartaal van 2022 toen het bedrag rond de € 537.000,- lag.
Verkooptijd
De verkooptijd bedroeg in het tweede kwartaal 28 dagen. In het vorige kwartaal nam dit toe naar 36 dagen, inmiddels is de verkooptijd weer terug op het niveau van de afgelopen jaren (27 dagen).
Transactieprijzen tegenover vraagprijzen
In de gemeente Amsterdam werd het afgelopen kwartaal gemiddeld 1,7% boven de vraagprijs betaald voor een woning. Dit is een stijging ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023, toen werd er gemiddeld 0,3% meer betaald voor een woning. Hiermee lijkt het dat de vraag- en transactieprijs dichter bij elkaar blijven liggen dan dat we de afgelopen jaren zagen, in het tweede kwartaal van 2022 bedroeg dit percentage nog 12,9%.
Van het totaal aantal verkochte woningen werd 58% boven de vraagprijs verkocht. Ten opzichte van het vorige kwartaal zien we hier een stijging (49%). Vergelijken we dit getal met het tweede kwartaal van 2022 zien we een daling van 32%. Toen werd nog 90% van de woningen boven de vraagprijs verkocht.
Krapte-indicator
In tegenstelling tot het landelijke beeld is de krapte-indicator in de gemeente Amsterdam iets gedaald: van 2,9 naar 2,8. Het is nog wel hoger dan een jaar geleden, echter nog steeds ruim verwijderd van de wenselijke 5, bij een gezonde woningmarkt.
Tekst loopt door onder de afbeelding
Nieuwbouw
Ook in Amsterdam laat de nieuwbouw een stijgende tendens zien. Jerry Wijnen: “Zowel qua prijsontwikkeling als in het aantal transacties is een herstellende/stijgende lijn zichtbaar. Het afgelopen kwartaal is de koopbereidheid duidelijk toegenomen: agenda’s van makelaars stromen weer vol en er zijn meer bezichtingsaanvragen. We merken dat mensen, gezien de huidige marktontwikkelingen, meer vertrouwen hebben in de verkoop van hun eigen woning. Dit heeft een positief effect op de afzet van nieuwbouwwoningen, wat ons inziens weer erg belangrijk is voor de doorstroom op de woningmarkt.”
