Helpdesk: Goed verhuurderschap, wat wil het kabinet?
Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: het wetsvoorstel goed verhuurderschap.
Tekst: Dorine van Kesteren
Casus: In de huidige gespannen huurmarkt wil het kabinet ongewenste praktijken voorkomen en tegengaan. Het wetsvoorstel goed verhuurderschap moet huurders, woningzoekenden en arbeidsmigranten beschermen. Wat houdt dit voorstel in? En heeft het kans van slagen?
Excessieve huurprijzen, achterstallig onderhoud, discriminatie en intimidatie. Volgens het kabinet komen misstanden regelmatig voor in de huidige huurmarkt, waarin het woningaanbod beperkt is en de positie van huurders zwak. Daarom heeft het kabinet in juni het wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend bij de Tweede Kamer. Deze nieuwe wet geeft gemeenten de mogelijkheid om regels te stellen voor verhuur en een vergunningplicht in te voeren én te handhaven.
Gemeenten mogen werkwijze voorschrijven
Die gemeenten mogen straks een ‘werkwijze’ voorschrijven aan alle particuliere verhuurders, woningcorporaties en verhuurbemiddelaars. Deze werkwijze heeft betrekking op de omgang met huurders tijdens het hele verhuurproces: van de werving tot en met de verhuurfase. Zo moeten verhuurmakelaars objectieve selectiecriteria vastleggen en uitleggen waarom de ene kandidaat het wel is geworden en de andere niet. Schriftelijke huurovereenkomsten worden verplicht en moeten bij arbeidsmigranten losgekoppeld zijn van de arbeidsovereenkomst. Verder krijgen verhuurders een informatieplicht: zij moeten hun huurders duidelijk informeren over hun rechten en plichten.
Verhuurvergunning
Als een werkwijze is voorgeschreven, krijgen gemeenten ook de bevoegdheid om in een bepaald gebied een verbod in te stellen voor verhuur van woonruimte zonder verhuurvergunning. Verhuurders moeten dan een vergunning aanvragen bij de gemeente, die daaraan voorwaarden kan verbinden. Denk bijvoorbeeld aan een maximumaantal arbeidsmigranten aan wie de verhuurder de ruimte mag verhuren. De vergunningplicht geldt alleen voor particuliere verhuurders – niet voor corporaties.
Let op: de vergunningplicht gaat ook gelden voor bestaande gevallen! Overigens heeft het kabinet al eerder geprobeerd een verhuurvergunningsysteem in het leven te roepen, via de Huisvestingswet en de gemeentelijke huisvestingsverordening. Maar hierbij liepen de gemeenten Rotterdam en Eindhoven tegen de lamp bij de rechter, zie de Helpdesk uit Vastgoed 1.
Lees ook: Helpdesk: wijzigingen in Woningwet en Huisvestingswet
Sancties kunnen flink oplopen
Bij overtreding van de werkwijze en/of de vergunningplicht mogen gemeenten sancties opleggen, zoals bestuursdwang, dwangsommen en bestuurlijke boetes. De boete kan oplopen tot € 21.750; bij herhaalde overtredingen tot € 87.000. Als uiterste middel kan de gemeente zelfs het beheer van een verhuurd pand overnemen. Dit is aan de orde als de verhuurder blijft verhuren als de vergunning wordt ingetrokken of geweigerd. Of als een verhuurder in de laatste vier jaar tweemaal een overtreding heeft begaan. In dat geval gaat de gemeente of corporatie de huurpenningen innen en optreden als verhuurder in de zin van het Burgerlijk Wetboek. Alle noodzakelijke kosten aan de woning komen echter voor rekening van de ‘echte’ verhuurder.
Sancties mogen openbaar worden gemaakt. Deze naming and shaming zou huurders helpen om te onderzoeken welke verhuurder zij voor zich hebben. Tot slot moet er in iedere gemeente een laagdrempelig meldpunt komen waar huurders en woningzoekenden wanpraktijken kunnen melden.
Het is de bedoeling dat gemeenten in een verordening vastleggen van welke mogelijkheden die de wet hun biedt, zij in de praktijk gebruik gaan maken. Als ze een vergunningsplicht willen instellen, moeten gemeenten wel eerst aantonen dat dit noodzakelijk en geschikt is om (kwetsbare) huurders of de leefbaarheid van de omgeving, te beschermen. Ook moeten ze van tevoren specifieke woningcategorieën in een specifiek gebied aanwijzen.
‘Als het wetsvoorstel daadwerkelijk wet wordt, houd dan als verhuurmakelaar goed in de gaten of er in ‘uw’ gemeenten een werkwijzeverplichting gaat gelden’
Kritiek Raad van State
De Afdeling advisering van de Raad van State is heel kritisch over het wetsvoorstel. De afdeling erkent dat de huurmarkt onder spanning staat en dat sommige verhuurders daar misbruik van maken, maar vindt dat een adequate probleemanalyse ontbreekt en de noodzaak, effectiviteit en proportionaliteit van het wetsvoorstel nog niet duidelijk zijn geworden. Zeker niet omdat het kabinet een forse inbreuk maakt op onder meer het eigendomsrecht. De afdeling stelt voor om de inbeheername in ieder geval vooraf te laten gaan door een rechterlijke toetsing.
Verder wordt de basisnorm – goed verhuurderschap – niet in de wet gedefinieerd. En dat zou, gelet op de rechtszekerheid, wel moeten. Een ander probleem is dat alleen het meldpunt verplicht is; of en op welke wijze gemeenten de andere instrumenten van het wetsvoorstel gaan inzetten, mogen ze zelf bepalen. Daardoor ontstaat er een versnipperd landschap van regelingen, met het risico op waterbedeffecten en lokale verschillen.
Minister: nieuwe wet nodig om goed verhuurderschap af te dwingen
Minister De Jonge van Volkshuisvesting gaf een reactie op het rapport van de Raad van State. Hij gaat niet in op de volledigheid van de probleemanalyse en het nut van de wet, maar komt wel met een nadere onderbouwing. De minister noemt het (ongewenste) gedrag van de verhuurder de overkoepelende factor bij het aanpakken van de problemen. De nieuwe wet en instrumenten zijn volgens De Jonge nodig om goed verhuurderschap integraal af te dwingen. Het advies voor de rechterlijke toetsing bij inbeheername neemt hij niet over.
Parlementaire behandeling duurt nog ruim een jaar
Onduidelijk is of het wetsvoorstel ongeschonden de eindstreep haalt in de Tweede Kamer. Mogelijk volgen er nog amendementen, die de wet in meer of mindere mate wijzigen. Daarna moet het voorstel door de Eerste Kamer, die het alleen in zijn geheel kan aannemen of verwerpen. Naar verwachting duurt de parlementaire behandeling nog ruim een jaar.
Als het wetsvoorstel daadwerkelijk wet wordt, houd dan als verhuurmakelaar goed in de gaten of er in de gemeenten in uw werkgebied een werkwijzeverplichting en/of vergunningplicht gaat gelden. Het eerste is vooral van belang voor uw bemiddelingsactiviteiten; het tweede voor uw beheerstaken en de advisering aan verhuurders.
Voor gemeenten is dit allemaal nieuw; het is voor hen een zoektocht om de instrumenten van de wet goed en zorgvuldig vorm te geven en toe te passen. Mocht de gemeente een keer komen controleren, neem dan als beheerder zelf ook foto’s en maak notities (of adviseer de eigenaar om dit te doen). Dan ligt er ook aan de kant van de verhuurder een dossier voor als het onverhoopt tot handhaving komt. Hoe dan ook is het verstandig om goed te (blijven) communiceren met de gemeente, zodat u niet voor verrassingen komt te staan.
Dit artikel kwam tot stand in samenwerking met Rieke Kramer van Blenheim Advocaten
Bron: https://vastgoedactueel.nl/helpdesk-goed-verhuurderschap-wat-wil-het-kabinet/
