ABN AMRO: Loonstijging maakt verlies leencapaciteit deels goed

Ondanks de stijging van de hypotheekrente en de aanhoudende inflatie is de leencapaciteit van woningkopers niet veel slechter dan voorheen. Dat is te danken aan de loonontwikkeling van de afgelopen jaren.

De oplopende hypotheekrente vermindert de leencapaciteit van woningkopers. Daarbij komt dat het Nibud de inflatie steeds meer meeneemt in de berekeningen voor de maximum woonlasten. Desondanks valt het met de gemiddelde leencapaciteit – het maximumbedrag dat huishoudens gezien de geldende Nibud-normen op basis van hun inkomen kunnen lenen – reuze mee, meldt het Economisch bureau van ABN AMRO.

Stijgende rente

De bank rekent voor: de rente op een hypotheek met een 10-jaars rentevaste periode is opgelopen van 1,75% in februari 2022 naar 4,0% in augustus 2023. Dit heeft voor onrust gezorgd op de hypothekenmarkt en voor een neerwaartse druk op woningprijzen.

Tekst loopt door onder de afbeelding

Maar vakbonden en werknemers grijpen de krappe arbeidsmarkt en de hoge inflatie succesvol aan tijdens onderhandelingen voor nieuwe cao’s. Het afgelopen jaar zijn de lonen harder gestegen dan in de jaren daarvoor: de jaar-op-jaar cao-loonstijging in juli bedroeg 5,7%. In vergelijking tot twee jaar geleden liggen de lonen zelfs 9,4% hoger.

Deze sterke loonontwikkeling heeft direct doorgewerkt in de leencapaciteit van woningkopers. Simpel gezegd kan er namelijk met elke procent loonstijging één procent meer worden geleend.

Woonquote

Het Nibud bepaalt jaarlijks opnieuw de normen voor de woonlasten van hypotheken. Regel is dat bij gelijkblijvende rente, mensen met een hoger inkomen meer mogen uitgeven aan woonlasten. Dit percentage heet de woonquote; deze loopt schoksgewijs op als het inkomen stijgt.

Zo mag iemand met een bruto-inkomen van € 35.000 bijna een kwart daarvan (24,5%) uitgeven aan woonlasten, terwijl dit bij een inkomen van € 75.000 op 29% ligt. De gedachte hierachter is dat bij een hoger inkomen niet elke euro die extra wordt verdiend, ook daadwerkelijk wordt uitgegeven. Bij een loonstijging blijft er meer geld in de portemonnee achter, dat bijvoorbeeld kan worden uitgegeven aan woonlasten. Dit verklaart het effect dat mensen met hogere inkomens bij een loonstijging procentueel meer leencapaciteit winnen.

Inflatieschok

De combinatie van een rente- en loonstijging bepalen dus samen het effect op de maximale leencapaciteit van huizenkopers. Maar er speelt nog een derde factor mee: de wijze waarop het Nibud de aanhoudende inflatie meerekent. De gemiddelde prijsstijgingen worden doorgerekend over de afgelopen vier jaar. Dit zorgt ervoor dat de stijgende prijzen van energie, boodschappen en diensten per jaar steeds meer doorwerken in de woonquotes van het Nibud.

Bij een hoge, aanhoudende inflatie worden de woonquotes naar verwachting naar beneden bijgesteld, wat een drukkend effect heeft op de leencapaciteit. Deze zogeheten inflatieschok zal de aankomende jaren steeds verder doorwerken in de rekenmethode van het Nibud.

Gevolgen voor huizenprijzen

De gezamenlijke impact van de drie genoemde factoren (rente, loon, Nibud-normen m.b.t. inflatie) verduidelijkt de gevolgen van de leencapaciteit op de huizenprijzen. In onderstaand voorbeeld is berekend wat de impact op de leencapaciteit is van de nieuwe Nibud woonquotes (2022 vs. 2023) en een hogere rente (van 1,75% naar 4%) in combinatie met een bepaalde loonstijging.

Tekst loopt door onder de afbeelding

Als huishoudens geen loonstijging doormaken, daalt hun leencapaciteit zo’n 11%. Dit zou bij een gelijkblijvende markt een flinke daling van de huizenprijzen teweegbrengen. Echter, als huishoudens wel een loonstijging doormaken, neemt het effect geleidelijk af. Een salarisgroei van 10% kan er zelfs voor zorgen dat huishoudens met een inkomen van 55.000 euro meer kunnen lenen.

De cao-lonen zijn sinds begin 2022 – toen ook de rente begon op te lopen – met zo’n 7% gestegen. Dit heeft een daling van de leencapaciteit van gemiddeld ‘slechts’ 4% tot gevolg. De verwachting is dat de loongroei de komende jaren doorzet en dat daarmee de leencapaciteit en betaalbaarheid van woningen verbetert.

Zoals bekend spelen meer factoren een rol bij de ontwikkeling van de prijzen. Vanaf het hoogtepunt zijn huizenprijzen gemiddeld 5,5% gedaald en lijken nu te stabiliseren. Maar de woningmarkt wordt gekenmerkt door een grote vraag, een achterblijvend aanbod, een stabiliserende rente en sterke cao-loonstijgingen. Deze combinatie van factoren verklaart hoogstwaarschijnlijk waarom de prijzen eerder stabiliseren in plaats van dalen.

Of verder stijgen, zoals Rabobank-economen deze week meldden.

  Bron: https://vastgoedactueel.nl/abn-amro-loonstijging-maakt-verlies-leencapaciteit-deels-goed/