CPB: strenge hypotheeknormen hebben bijgedragen aan groei particuliere verhuurmarkt
Particuliere verhuurders hebben flink geprofiteerd van de strengere hypotheeknormen voor huizenkopers. De sterke groei van de verhuurmarkt in de afgelopen jaren blijkt voor een deel toe te schrijven aan de aanscherping van de hypotheeknormen.
Dat concludeert het Centraal Planbureau (CPB) in een onderzoek naar de kloof tussen koop en huur. Aanleiding voor het onderzoek was de maatschappelijke onrust over het feit dat veel huurders momenteel vast lijken te zitten in een duur huurhuis. Het CPB wilde in kaart brengen hoe groot dat probleem is en of dat samenhangt met de leennormen. Het Planbureau concludeert dat mensen inderdaad waren aangewezen op een vrije sector huurwoning doordat ze door de strengere normen geen huis meer konden kopen.
Minder hypotheek
De leennormen blijken inderdaad impact te hebben gehad op de keuze tussen koop en huur. In de periode 2013-2019 nam het aantal vrije sector huurwoningen met 70% toe ten opzichte van het aantal koopwoningen. Een vijfde van deze toename kwam volgens het CPB doordat huishoudens minder mochten lenen voor hun hypotheek. Deze woningen werden daardoor opgekocht door investeerders. ‘Kopers konden minder bieden en beleggers kregen daardoor meer kans op de markt’, zegt Emile Cammeraat, programmaleider bij het CPB in een toelichting tegen het Financieele Dagblad.
Na de financiële crisis in 2008 zijn de hypotheeknormen in Nederland aangepast om te voorkomen dat huizenkopers een te grote schuld aangaan. Leennormen bepalen de maximale lening die mensen kunnen afsluiten voor de aanschaf van een huis. Door de aanscherping kon een huishouden met een inkomen van twee keer modaal (€ 67.000) in 2018 nog maar 24% van het bruto-inkomen aan hypotheeklasten uitgeven. In 2008 was dat nog 36,8%.
ABN Amro: huur blijft stijgen, ondanks waardedaling
Terwijl de waarde van huurwoningen blijft dalen, is de gemiddelde huurprijs van woningen die vrijkomen in het tweede kwartaal van 2023 opnieuw gestegen. Dat stelt ABN Amro in zijn ‘Stand van het vastgoed’. De waarden van commerciële huurwoningen voor de eigenaar lagen gemiddeld 13% lager dan een jaar eerder.
In het dure segment, woningen met een minimale maandelijkse huur van € 1.750, stegen de huren het snelst, op jaarbasis 5%. Dat is meer dan de huurontwikkeling van woningen met een maandelijkse huur van € 1.000-1.250 en 1.250-1.500 (respectievelijk 2,2%, 0,4%) . De huur van woningen tussen € 1.500 en € 1.750 daalde gemiddeld met 0,7%. Door de snellere stijging groeit het verschil in vierkantemeterprijzen tussen woningen in het goedkope en woningen in het duurdere huursegment.
Lees ook: ‘huren in de vrije sector in juli gemiddeld 4,5% duurder’
Verruiming weinig zin
Uit de studie blijkt verder dat met de huidige leennormen een kwart van de huurders in de vrije sector niet genoeg verdient om een vergelijkbaar huis als hun huurwoning te kopen. Bij de groep huurders met een modaal inkomen in de vrije huursector is dat zelfs meer dan de helft. Kopen is uiteraard niet voor alle huishoudens interessant, benadrukt het CPB, maar huizenkopers hebben in Nederland wel aanzienlijke fiscale voordelen door de hypotheekrenteaftrek die huurders mislopen.
Toch zou de koopstarter er ook niet mee geholpen zijn als de hypotheeknormen worden verruimd, stelt het CPB. Doordat het aantal woningen niet toeneemt, leidt die extra financieringsruimte er vooral toe dat de huizenprijzen omhoog gaan. Waardoor de koopstarter er netto weinig op vooruit gaat.
Ook maatregelen om verhuur te ontmoedigen, zoals opkoopbescherming, hebben weinig effect, volgens het CPB. Huishoudens die juist willen huren, worden dan namelijk ook naar de koopmarkt gedreven. Koopstarters hebben meer baat bij structurele maatregelen zoals meer woningbouw en het verminderen van de hypotheekrenteaftrek, stelt Cammeraat.
De NHG-kostengrens, een belangrijke factor in de leennormen, is voor volgend jaar vastgesteld op € 440.000.
