Wet betaalbare huur uitgesteld; De Jonge maakt knieval voor beleggers

De Wet betaalbare huur wordt uitgesteld. Demissionair woonminister Hugo de Jonge komt beleggers zo tegemoet die willen investeren in de bouw van nieuwe huurwoningen in het middensegment, of woningen willen verduurzamen.

Zo past De Jonge zijn wetsvoorstel voor maximering van de middenhuur aan, zodat deze verhuurders toch hogere huren mogen vragen. Daarbij verdubbelt de opslag voor nieuwe middenhuurwoningen naar 10% procent. Daarnaast wordt de WOZ-cap opgerekt naar 187 punten.

Dit blijkt uit de brief die woonminister De Jonge donderdag 9 november aanbood aan de Tweede Kamer.  De maatregel betekent dat de huren van woningen die de komende twee jaar worden gebouwd, met 10% mogen uitstijgen boven de maximumhuurprijs die het puntenstelsel toelaat – momenteel € 1.123. Deze opslag mag voor de duur van tien jaar in de huurprijs worden doorberekend.

Voorkomen dat vergunde projecten vastlopen

Met de regeling wil De Jonge voorkomen dat projecten waarover gemeenten, investeerders en ontwikkelaars al afspraken hebben gemaakt, financieel vastlopen. “Door de nieuwbouwopslag te verhogen, willen we beleggers over de streep trekken” zei De Jonge tijdens een persbriefing op het ministerie van Binnenlandse Zaken in Den Haag. “We willen ervoor zorgen dat die case nu net wél rondkomt.”

Lees ook: Particuliere verhuurders starten massaclaim wegens huurregels

Toch spreekt De Jonge niet van een concessie aan de markt, zoals huurdersvereniging Woonbond volgens hem suggereert. “De huurder heeft op den duur meer aan woningen die binnen de voorgenomen regulering wel worden ontwikkeld dan helemaal niet. Bovendien moet je rekening houden met de bredere gebiedsontwikkeling. We moeten voorkomen dat bijvoorbeeld de bouw van een woontoren stokt als door de nieuwe regelgeving het middenhuurdeel niet rendabel blijkt. Dat mag niet de showstopper zijn.”

Ook de Vereniging van Nederlandse Gemeenten maakt zich zorgen. “Wij vragen de minister om veel terughoudender te worden met het verruimen van het puntenstelsel”, aldus een woordvoerder. Anders heeft het voornemen van De Jonge om de middenhuurwoningen te reguleren ‘minder effect dan gewenst’.

Artikel gaat verder onder de afbeelding

Vastgoed Belang luidt de alarmbel over de Wet Betaalbare Huur. De focus op grootkapitaal negeert de belangen van hardwerkende Nederlandse beleggers die via vastgoedinvesteringen aan hun pensioen bouwen. Onze diepgaande zorgen en standpunt: https://t.co/4IgthT5WnD

— Vastgoed Belang (@vastgoed_belang) November 10, 2023

Vastgoed Belang: focus op grote investeerders zorgelijk

Vastgoed Belang, de belangenvereniging voor particuliere vastgoedeigenaren, is bezorgd over de aanpassingen aan de Wet Betaalbare Huur. “De focus op grote kapitaalinvesteerders en institutionele beleggers lijkt kleine Nederlandse beleggers in vastgoed over het hoofd te zien, wat mogelijk ernstige gevolgen kan hebben voor deze groep die vaak via vastgoedinvesteringen aan hun pensioen bouwt.” De focus op nieuwbouw en prijsbeperkingen moet zorgvuldig worden geëvalueerd, met oog voor de gevolgen voor de bestaande voorraad en de algehele stabiliteit van de vastgoedmarkt.

De Jonge kan op voorhand niet zeggen of de nieuwbouwopslag van 10% genoeg is om beleggers over de streep te trekken. “Dat zal moeten blijken”, zegt De Jonge. Marktpartijen zien ongetwijfeld graag een nog hoger percentage. Maar wij zoeken ook naar een eerlijke balans tussen een aantrekkelijk investeringsklimaat, acceptabele rendementen voor pensioenfondsen en de beheersing van de huren. Ik denk dat we met 10% een eerlijke balans hebben gevonden.”

WOZ-cap opgerekt

Naast dat de Wet betaalbare huur wordt uitgesteld, wordt de WOZ-cap aangepast. Voor huurwoningen onder de reguleringsgrens van 186 punten, telt de WOZ-waarde volledig mee bij de puntentelling. Daarboven wordt de WOZ-waarde voor 33% meegewogen. Voor vrijesectorwoningen die door de aangepaste WOZ-cap onverhoopt binnen de regulering vallen, geldt de bovengrens van 186 punten om de huurprijzen ‘voorspelbaarder’ te houden.

Woningen die nu onder de WOZ-cap vallen, zijn voornamelijk kleine woningen met een slecht energielabel en een hoge WOZ-waarde. Deze zijn vooral in dure steden als Amsterdam en Utrecht te vinden, waar de WOZ-waarde sneller dan gemiddeld stijgt. Dit betekent dat in het gereguleerde segment in die steden al snel de maximale huur kan worden gevraagd. ‘Daar moeten we realistisch in zijn’, zegt De Jonge. ‘In de grote steden zullen verhuurders anders terughoudend zijn met nieuwe ontwikkelingen of verduurzamingsmaatregelen.’

Regulering Wet betaalbare huur uitgesteld tot juli 2024

Dat de Wet betaalbare huur nu wordt uitgesteld, is opvallend. De Raad van State buigt zich over het wetsvoorstel en brengt binnenkort advies uit. De Jonge wilde dat niet afwachten, om de markt zo kort mogelijk in onzekerheid te laten. “Het duurt nog weken om de adviezen van de Raad van State in het wetsvoorstel te verwerken”, aldus De Jonge. “Hoe meer tijd verstrijkt, hoe meer investeringsbeslissingen worden uitgesteld.”

De voorgenomen invoering van de middenhuurregulering op 1 januari komend jaar is in ieder geval uit zicht, aldus de minister. Hij verwacht het pas begin volgend jaar naar de Tweede Kamer te kunnen sturen, na de verkiezingen en tijdens de formatie. Als de nieuwe Tweede Kamer en de Eerste Kamer instemmen, kan het op zijn vroegst 1 juli ingaan. Maar het zou ook nog kunnen sneuvelen. GroenLinks-PvdA wil bijvoorbeeld veel verder gaan dan wat er nu op tafel ligt en de VVD ziet liever helemaal een andere aanpak.

Artikel gaat verder onder de afbeelding

Het is onze taak te zorgen voor genoeg betaalbare woningen. Met het wetsvoorstel betaalbare huur beschermen we huurders tegen te hoge huren en blijft het voor investeerders rendabel om te investeren in middenhuurwoningen. Zo hernemen we de regie op de volkshuisvesting. pic.twitter.com/9vylSipzFK

— Hugo de Jonge (@hugodejonge) November 10, 2023

Wetsvoorstel bewaakt balans tussen investeerders en huurders

VVD en BBB wijzen op de gevolgen van de regulering, die beleggers zouden aanzetten tot uitponden. Makelaars zagen al eerder een uitpondgolf in het particuliere huursegment. De Jonge houdt goede hoop dat het wetsvoorstel, ook in een andere politieke constellatie na de verkiezingen, de eindstreep haalt.

“Er zullen ongetwijfeld van links tot rechts amendementen komen” zegt de woonminster. “Maar linkse partijen kunnen niet ontkennen dat we beleggers nodig hebben om meer betaalbare huur te realiseren. Dit wetsvoorstel bewaakt de balans tussen de belangen van investeerders en huurders. En als rechtse partijen bestaanszekerheid serieus nemen, dan weten ze dat de huurmarkt niet zonder regulering kan. Er is feitelijk geen alternatief voor het wetsvoorstel. De Kamer kan eigenlijk niets anders dan ermee instemmen.”

 

  Bron: https://vastgoedactueel.nl/de-jonge-maakt-knieval-voor-beleggers-wet-betaalbare-huur-uitgesteld/