Kantonrechters: huurverhogingen vastgoedbeleggers oneerlijk

Meerdere kantonrechters zetten een streep door de manier waarop huurverhogingen door grote vastgoedbeleggers worden bepaald. Dat signaleert het Financieele Dagblad. Als dat standhoudt, hebben mogelijk duizenden huurders in de vrije sector jarenlang te veel betaald.

In dit artikel:

• Recente uitspraken van rechters betwisten de geldigheid van huurverhogingen op basis van inflatie plus een opslag.

• De uitspraken kunnen leiden tot het terugdraaien van huurverhogingen.

• De Hoge Raad moet een definitieve uitspraak doen. Dat kan invloed hebben op duizenden huurcontracten.

• Of er gevolgen zijn voor particuliere beleggers, is nog onduidelijk

Grote vastgoedbeleggers krijgen steeds vaker kritiek van rechters vanwege de huurverhogingen die zij doorvoeren bij hun vrijesectorwoningen. Volgens meerdere uitspraken is de manier waarop zij die verhogingen berekenen oneerlijk. Daardoor hebben mogelijk duizenden huurders jarenlang te veel betaald.

Huurrechtadvocaat Rutger Fabritius van advocatenkantoor Dirkzwager over de recente uitspraken van verschillende kantonrechters: “Vastgoedbeleggers houden hun adem in. Dit heeft betrekking op duizenden huurwoningen en het kan heel hard gaan voor verhuurders.”

Volgens een woordvoerder van Bouwinvest kunnen recente uitspraken inderdaad ‘grote gevolgen’ hebben voor die vastgoedbelegger. “De consequenties kunnen echt groot zijn en daarom zitten wij er bovenop”, zegt ook een woordvoerder van huurdersorganisatie Woonbond tegen het FD.

Altera, Amvest en Vesteda onder vergrootglas

Vooral bekende verhuurders die met pensioengeld beleggen, hadden recent te maken met rechtszaken. Nadat de Amsterdamse kantonrechter verhogingen door Bouwinvest in mei vorig jaar als oneerlijk bestempelde, trok de Rotterdamse rechtbank begin deze maand dezelfde conclusie in een vergelijkbare zaak rond vastgoedbelegger Altera.

Ook vastgoedbeleggers Amvest en Vesteda, samen goed voor zo’n 50.000 huurhuizen, hebben te maken met dit soort procedures. Dat bevestigen zij na berichtgeving van vakblad Pensioen Pro. In twee door verzekeraar ASR aangespannen zaken zijn juridische vragen gesteld aan de Hoge Raad. Die moet nu uitsluitsel geven.

Rechter legt opnieuw bom onder huurverhoging vastgoedbelegger | Pensioen Pro https://t.co/tykXkqmTzw

— Pensioen Pro (@PensioenPro) February 15, 2024

Huren jaarlijks verhoogd met inflatie plus een opslag

In de meeste huurcontracten van grote verhuurders staat dat zij de huren jaarlijks mogen verhogen met de inflatie plus een opslag. Deze opslag is optioneel en verschilt per verhuurder. Het varieert vaak van maximaal 3% tot maximaal 5% van de maandhuur.

Verhuurders hoeven deze opslag niet te rekenen, maar doen dat regelmatig. Zo willen zij voorkomen dat huren te veel uit te pas lopen met de markthuurprijs, zeker in jaren waarin die hard stijgt door schaarste. “Anders kun je pas een nieuwe huur rekenen als je een verandering van huurder hebt”, zegt advocaat Fabritius.

Huurprijswijzigingsbepaling in strijd met Europese regels

Hoewel deze zogeheten huurprijswijzigingsbepaling jarenlang als de standaard gold, blijken meerdere rechters het er nu niet mee eens. Zij achten de bepaling in strijd met Europese regels die consumenten moeten beschermen. Hun kritiek komt veelal naar voren in zaken over huurachterstanden die zijn aangespannen door verhuurders zelf of hun gerechtsdeurwaarders.

Zo stelde de Amsterdamse kantonrechter vorig jaar in een zaak van Bouwinvest dat een huurder ‘aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd’ wanneer die de optie heeft een jaarlijkse huurverhoging van maximaal 5% door te voeren, boven op de inflatie. Bouwinvest ging daartegen in hoger beroep.

Belegger Altera motiveerde zijn opslag van 3% boven op de inflatiecorrectie niet goed, besloot de rechtbank Rotterdam begin februari. De markthuren in de periode waarover de zaak gaat, waren slechts met gemiddeld 2,5% per jaar gestegen.

Rechters schrappen huurverhogingen vastgoedbeleggers

Hierdoor is de hele huurberekening ‘oneerlijk’ en schrappen rechters alle huurverhogingen. Alleen de huurprijs die is afgesproken aan het begin van het contract geldt dan nog. Dat leverde een huurder van Altera bijvoorbeeld een verlaging van de huurachterstand van € 875 op.

Hoewel de Rotterdamse rechter schrijft dat dit vonnis ‘grote gevolgen kan hebben voor verhuurders en voor de markt’, stelt zij dat er op basis van de Europese regels ‘geen andere mogelijke uitkomst’ is. Altera reageerde niet op vragen van het FD.

Blik op Hoge Raad

De vraag is of andere huurders met dezelfde bepaling ook te veel betaalden. Vastgoedbeleggers, juristen en belangenbehartigers kijken daarvoor nu naar de Hoge Raad. Die moet besluiten of het schrappen van de huurverhogingen terecht is. Ook moet de hoogste rechter duidelijk maken of verhuurders zich wel of niet kunnen beroepen op verjaring. Het is onduidelijk wanneer de Hoge Raad met antwoorden komt.

“Als dit ook geldt voor tien jaar oude huurcontracten, kan het om duizenden of soms tienduizenden euro’s te veel betaalde huur gaan”, zegt advocaat Fabritius.

Gevolgen particuliere beleggers onduidelijk

Volgens de Woonbond en huurrechtadvocaten die het FD sprak, kunnen ook vrijesectorwoningen van woningcorporaties en particuliere beleggers hieronder vallen. “Voor zover ik kan nagaan, is het echt een heel omvangrijke situatie”, zegt huurrechtadvocaat Femke Borst van Six Advocaten. “Het lijkt te gelden voor alle contracten waarin deze bepaling staat.”

  Bron: https://vastgoedactueel.nl/kantonrechters-huurverhogingen-vastgoedbeleggers-oneerlijk/