Vraagprijzen voor woningen worden door makelaars bewust te laag gezet om een biedoorlog te ontketenen. Dat zegt Huispedia. Het online woningplatform pleit daarom voor regulering van het biedproces: gesloten biedingen via een digitale kluis. Volgens NVM ligt het genuanceerder dan Huispedia stelt.
Overbieden is de norm geworden. Dat signaleert online woningplatform Huispedia op basis van eigen cijfers. In het derde kwartaal van 2024 werd bij 71,5% van de verkochte woningen boven de vraagprijs geboden. Gemiddeld boden kopers 5,2% boven de vraagprijs. Dit is een landelijke stijging van 0,5% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Vergeleken met het derde kwartaal van 2023 is dat een stijging van 4,3%.
Bron: Huispedia
‘Veel makelaars die wij spreken zien dit ook graag anders. Makelaars gebruiken deze strategie omdat het effectief en toegestaan is.’
Maxim Bours, CEO van Huispedia
‘Biedoorlog wakkert de gekte nog verder aan’
Volgens Maxim Bours, CEO van Huispedia, wordt er vaker overboden omdat steeds meer huizen een te lage vraagprijs hebben. “We zien dat huizen veel vaker laag in de markt worden gezet. In het derde kwartaal van 2024 stond meer dan de helft van de woningen te koop met een te lage vraagprijs. Dat wekt de interesse van meer kopers. Vervolgens wordt binnen deze grotere groep geïnteresseerden een biedoorlog ontketend. Dit heeft een prijsopdrijvend en het wakkert de gekte nog verder aan.”
Dat een lage vraagprijs zo’n succesvolle verkoopstrategie is, komt volgens Bours omdat het biedproces niet is gereguleerd. “Bieden op een huis gaat niet volgens een waterdicht biedproces. Door de ‘laag in de markt’ strategie wemelt het tijdens de bezichtiging van de concurrenten die gaan bieden. Vervolgens worden de biedingen doorgespeeld en tot iedereens verrassing worden al deze kopers nóg een keer gevraagd een hoger bod te doen. Dat bouwt de druk en frustratie natuurlijk alleen maar op.”
Voorkom dat biedingen onderling worden doorgespeeld
Regulering van het biedproces is volgens Bours de oplossing. “Veel makelaars die wij spreken zien dit ook graag anders. Makelaars gebruiken deze strategie omdat het effectief en toegestaan is. Zij willen tenslotte het maximale verkoopresultaat voor de verkoper eruit halen. Wil je de grootste gekte uit de woningmarkt halen? Zorg er dan voor dat deze strategie niet meer werkt: voorkom dat biedingen onderling kunnen worden doorgespeeld én zorg dat er geen extra biedrondes kunnen worden gestart. Alleen zo stop je tussentijdse beïnvloeding, haal je de gekte uit de markt en creëer je een eerlijke woningmarkt.”
NVM: te laag prijzen geen verdienmodel makelaars
De NVM noemt de strategie om een iets lagere vraagprijs te hanteren tegenover AD.nl ‘een keuze van alle tijden’. “Maar ik denk wel dat het wat genuanceerder ligt”, aldus NVM Wonen-voorzitter Lana Gerssen. “Ik geloof niet dat het een verdienmodel van makelaars is om huizen structureel te laag te prijzen. De markt is gewoon zo ontzettend overspannen dat makelaars ook verrast worden door hoe fors er overboden wordt.”
Vereniging Eigen Huis herkent de verkooptactiek, maar dringt er bij woningzoekenden op aan vooral zelf het gezonde verstand te blijven gebruiken. Woordvoerder Hans André de la Porte tegenover AD.nl: “Het is misschien moeilijk als je al zes keer naast een huis hebt gegrepen, maar neem jezelf in bescherming en wees kritisch.”
Gesloten bieding met digitale kluis de oplossing
Sinds vorig jaar is het biedlogboek verplicht, maar dit lost het probleem van tussentijdse beïnvloeding niet op. Huispedia roept de minister van Wonen (VRO) Mona Keijzer daarom op om kritisch naar het biedproces te kijken en tussentijdse beïnvloeding aan banden te leggen. Huispedia pleit voor een gesloten bieding waarbij alle biedingen naar een digitale kluis worden gestuurd en pas na de deadline door verkoper en verkoopmakelaar worden gezien. Een nieuwe biedronde is dan niet meer toegestaan. Bours: “Omdat je niemand meer tegen elkaar kunt uitspelen, kunnen mensen ook lager gaan bieden.”
Gemiddeld wordt er volgens de analyse van Huispedia het meest overboden op tussenwoningen (6,8%), appartementen (6,4%) en hoekwoningen (5,6%). Voor 2-onder-1-kapwoningen werd gemiddeld 3,7% boven de vraagprijs geboden, terwijl voor vrijstaande woningen het minst werd overboden (0,3%). Vorig kwartaal werd er juist gemiddeld nog 0,2% onderboden op vrijstaande woningen.
Bij woningen die zijn gebouwd tussen 1965 en 1984 wordt gemiddeld het meest overboden. Verder is een hoog energielabel een trigger om te overbieden.
Niet alleen de gemiddelde overbieding steeg, maar ook het percentage van biedingen boven de vraagprijs. Dit percentage steeg van 68,5% in het tweede kwartaal naar 71,5% in het derde kwartaal. Dit wijst erop dat de stijgende trend van het afgelopen jaar zich voortzet. Tegelijkertijd daalt het percentage van onderbieden van 24,2% naar 21%. Het percentage biedingen op de vraagprijs vertoont een lichte stijging, van 7,3% naar 7,5%.
Overbieden sterk afhankelijk van woningsegment
Of er wordt overboden, hangt sterk af van het woningsegment. In het afgelopen kwartaal werd gemiddeld 6,3% boven de vraagprijs geboden voor woningen in het lagere segment (verkoopprijs onder €450.000), terwijl in het middensegment (verkoopprijs tussen €450.000 en €1.000.000) gemiddeld 3,4% boven de vraagprijs werd geboden. In het hogere segment (verkoopprijs boven €1.000.000) wordt nog steeds gemiddeld onderboden: vorig kwartaal werd met gemiddeld 1,3% onderboden, in het derde kwartaal daalde dat tot 1,1%.
