Rechter stelt standaardboete in NVM-koopcontract aan de kaak

Woningkopers uit Eindhoven die bij de rechtbank de standaardboete uit het NVM-koopcontract aanvochten, hebben in hoger beroep gelijk gekregen. De standaardboete die in het NVM-contract staat is uit verhouding, aldus het gerechtshof in Den Bosch. De kopers moeten nu de werkelijk geleden schade van ruim €7.800 bij de verkoper vergoeden, in plaats van 10% van de koopsom. 

De aspirant-kopers zijn ondernemers die via een ingewikkelde constructie €325.000 wilden financieren voor de koop van een woning met een waarde van €790.000, schrijft AMWeb. In het koopcontract stond een financieringsvoorbehoud waarbij sprake moet zijn van een afwijzing van minstens twee geldverstrekkers voor het bedrag van €325.000. Het overige bedrag zouden de kopers zelf financieren. Dat wilden ze doen met geld van een hypotheek die bij één van de ouders liep en die zou worden kwijtgescholden.

Lening kwam niet rond

Al snel bleek dat de lening niet rond zou komen. Bij drie geldverstrekkers deden de kopers een aanvraag voor een hypotheek. Achtereenvolgens Veldsink Advies, adviesbureau Zorgeloosch en de Hypotheekshop konden de kopers niet aan een lening helpen. Alleen Zorgeloos kwam direct met een afwijzing.

De kopers wilden vervolgens een beroep doen op het financieringsvoorbehoud, maar de verkoper ging daarmee niet akkoord. Er waren niet voldoende afwijzingen, ondanks dat de kopers nog afwijzingen van Florius en ABN Amro konden tonen. Maar daar ging het om andere bedragen dan de €325.000 die gefinancierd moest worden.

Boete ondanks weinig geleden schade

De rechter in Eindhoven stelde de verkopers in het gelijk. De voorwaarden van het financieringsvoorbehoud zijn duidelijk genoeg, vond de rechter, en daaraan hadden de kopers moeten voldoen.

De kopers droegen aan dat de standaard 10% boete uit het NVM-contract niet in verhouding stond tot de geleden schade bij de verkoper. Die kreeg te maken met zo’n €10.000 aan dubbele lasten, maar kon het huis later duurder verkopen. De rechter vond dat echter geen reden om de boete te verlagen. De kopers moesten €79.000 betalen, plus proceskosten.

Conclusie juist, boetebedrag niet

In hoger beroep oordeelde het gerechtshof in Den Bosch dat de conclusie van de lagere rechter juist was, dat de kopers niet onder de boete konden uitkomen. Ook hier kon de rechter geen aanknopingspunten vinden waardoor de kopende partij de boete niet zou hoeven betalen. Op het verzoek van de kopers om een lagere boete ging de rechtbank echter wél in.

In het standaard koopcontract van NVM is altijd een boeteclausule opgenomen van 10% van de koopsom, die de koper moet betalen als hij zonder geldige reden onder het contract uit wil. Volgens NVM is dit percentage adequaat om eventuele schade bij de verkopers te dekken. In een opgaande markt is de schade voor verkopers weliswaar meestal beperkt, maar er gaat ook een aansporende werking uit van de clausule, aldus NVM.

Koper moet werkelijk geleden schade vergoeden

Het gerechtshof dook bij deze zaak in de werkelijk geleden schade en kwam tot de conclusie dat de verkoper, behalve een aantal maanden dubbele lasten, eigenlijk geen echte schade had. Het huis werd zeven maanden later alsnog verkocht en dat leverde €2.500 meer op. De rechter rekende uit dat de werkelijk geleden schade daarmee op €7.810,40 kwam. Het bedrag van €79.000 zou dan meer dan tien keer de werkelijk geleden schade zijn. Het gerechtshof veroordeelde de kopers dan ook tot het betalen van de ruim €7.800 aan werkelijk geleden schade.

  Bron: https://vastgoedactueel.nl/rechter-stelt-standaardboete-in-nvm-koopcontract-aan-de-kaak/