Wat als de VME weigert de werken uit te voeren die nodig zijn om de gemeenschappelijke delen conform te krijgen?
In een schriftelijke vraag polste N-VA-parlementslid Sarah Smeyers bij Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele naar zijn visie over de hiernavolgende vraag: ‘Wat gebeurt er als er geen conformiteitsattest kan worden gegeven aan de verhuurder van een appartement als gevolg van een niet-conformiteit van de gemeenschappelijke delen en de vereniging van mede-eigenaars niet wil verhelpen aan dat gebrek? Tot wie of welke instantie moet deze bonafide eigenaar zich dan wenden?’ Deze vraag en het antwoord van de minister bieden ons de gelegenheid om dieper in te gaan op deze materie.
Inbreuken in gemene delen
Het technisch verslag is opgebouwd uit vier grote delen:
- Deel A: Identificatiegegevens
- Deel B: Gebouw
- Deel C: Woning
- Deel D: Bezettingsnorm
In deel B zitten de normen die gelden op gebouwniveau. De in dit deel vastgestelde gebreken worden toegerekend aan alle woningen (appartementen, studio’s, kamers) binnen het gebouw. Indien je als verhuurder van een appartement er weet van krijgt dat een andere eigenaar een technisch verslag heeft verkregen met een gebrek categorie II in deel B, dan weet je dat jouw appartement bij een woningcontrole datzelfde gebrek categorie II zal krijgen en dus ook ongeschikt zal zijn. Wanneer je als syndicus diezelfde informatie verneemt, dan weet je dat alle woongelegenheden binnen het gebouw de facto ongeschikt verklaard kunnen worden.
Het is perfect mogelijk dat de burgemeester op basis van één technisch verslag, met daarin de quotatie van een gebrek categorie II of III in deel B, een besluit tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid neemt voor alle appartementen, studio’s, … in het gebouw. Dat is al minstens het advies dat hij/zij zal krijgen van de woningcontroleur, zoals uitdrukkelijk vermeld staat in het technisch verslag: Bij aanwezigheid van minstens één gebrek van categorie II, adviseert de gewestelijke ambtenaar ALLE WONINGEN IN HET GEBOUW ongeschikt te verklaren en het conformiteitsattest te weigeren. Bij aanwezigheid van minstens één gebrek van categorie III, adviseert de gewestelijke ambtenaar ALLE WONINGEN IN HET GEBOUW onbewoonbaar en ongeschikt te verklaren en het conformiteitsattest te weigeren.
De normen onder deel B zijn ondergebracht binnen drie hoofdingen: (1) Omhulsel, (2) Binnenstructuur & (3) Technische installaties en brandveiligheid.
Omhulsel
Het omhulsel bestaat uit de zichtbare buitenschil van het gebouw: de daken, de gevels en de met andere gebouwen gemeenschappelijke muren. Het zijn de elementen die het gebouw beschermen tegen invloeden van buitenaf. Delen van het gebouw die ondergronds gelegen zijn, of die in contact komen met de grond, zoals de vloerplaat op volle grond, horen niet bij het omhulsel van het gebouw. De funderingen maken geen deel uit van het woningkwaliteitsonderzoek.
Als de te onderzoeken woning in een meergezinswoning is gelegen, horen de verticale woningscheidende wanden en de wanden tussen woning en gemeenschappelijke delen bij het omhulsel van het gebouw.
De gebreken onder de hoofding ‘Omhulsel’ hebben telkens betrekking op problemen rond de stabiliteit of aanwezigheid van vochtschade op de gebouwschil.
Binnenstructuur
Daar waar men bij het omhulsel focust op de gebouwschil komen hier de muren en vloeren binnen het gebouw in het vizier. De focus ligt opnieuw op de stabiliteit en de zichtbare vochtschade. Bij stabiliteit is de beoordeling (gebrek categorie I, II of III) afhankelijk van de ernst van de scheurvorming, vervorming of aantasting of het gebrek aan verbinding van de elementen onderling of met de rest van de structuur, en het risico dat hierdoor ontstaat voor de bewoners.
Brandveiligheid en technische installaties
Het laatste onderdeel van deel B focust op gebreken aan gemeenschappelijke technische installaties en de brandveiligheid op gebouwniveau. De focus ligt daarbij op:
- Risico op elektrocutie
- Risico op ontploffing of brand (gas- of stookinstallatie)
- De brandveiligheid: indien er een brandweerslag of een rapport van de brandtoezichter voorligt waaruit blijkt dat het gebouw, of delen ervan, brandonveilig zijn
- De aanwezigheid van rookmelders
- Andere veiligheids- en gezondheidsrisico’s
Die laatste is een soort restcategorie waarin veiligheids- en gezondheidsrisico’s gequoteerd worden, die niet in andere rubrieken thuisgebracht kunnen worden. Er kan dus veel onder vallen. Feit is wel dat het moet gaan om gebreken met een direct veiligheidsrisico of die leiden tot mensonwaardige omstandigheden. Het betreft namelijk een gebrek categorie III. Om het belang maar aan te geven: als voorbeeld werd in de toelichting bij de nieuwe technische verslagen verwezen naar de problematiek van ongebonden asbest.
In de syllabus ‘Woningkwaliteit’ kan je bij elk van deze rubrieken een concretere toelichting, aangevuld met fotovoorbeelden, terugvinden.
Antwoord op de vraag van Sarah Smeyers
De vraag die werd voorgelegd aan minister Diependaele was natuurlijk veel meer juridisch van aard. Wat moet er gebeuren als de algemene vergadering/de VME weigert de werken uit te voeren die nodig zijn om de woning conform te krijgen?
Minister Diependaele zegt daarover het volgende:
We rekenen eerst en vooral op de syndicus om bij dergelijke beslissingen de vereniging van mede-eigenaars goed te informeren en te sensibiliseren over het belang van het respecteren van de woningkwaliteitsnormen. De syndicus schept daarbij ook best duidelijkheid over de mogelijke juridische gevolgen bij het niet respecteren van deze minimale normen.
Daarnaast is er recent in de federale wetgeving over mede-eigendom in een belangrijke hefboom voorzien voor o.a. werken die noodzakelijk zijn in functie van de minimale woningkwaliteit. De meerderheid voor wettelijk verplichte werken in gemeenschappelijke gedeelten is immers verlaagd naar een gewone meerderheid (50+1), waardoor het fenomeen van de blokkeringsminderheid wegvalt (art. 3.88, §1, 1°, b) NBW). Dat is een groot voordeel aangezien daarmee in heel wat gevallen wel een positieve beslissing genomen kan worden. Als de werken toch nog niet goedgekeurd geraken is dat nu meestal omdat een gewone meerderheid in het gebouw zich absoluut niet kan vinden in bijvoorbeeld een offerte of een aannemer.
Voor de situaties waarin ook dat geen oplossing geeft, kan artikel 3.92 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek worden toegepast. Dat geeft elke mede-eigenaar de mogelijkheid om bij de rechter beroep in te stellen tegen een uitdrukkelijk negatieve beslissing. Een mede-eigenaar kan aan de rechter ook de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten. Het is uiteraard niet evident voor een mede-eigenaar om dergelijke juridische stappen te zetten, maar ze zijn m.i. een belangrijke stok achter de deur.
Bron: SV nr. 10 van mevr. Sarah Smeyers (N-VA) + CIB Syndic 52: 2 december 2022
