RIO mag geen bepalingen bevatten die strijdig zijn met het reglement van mede-eigendom
In een vonnis van 4 juli 2022 floot de Brugse vrederechter een VME terug, nadat die in haar reglement van interne orde (RIO) een verbod had ingeschreven voor verhuur via deelplatformen (zoals Airbnb). De beslissing van de algemene vergadering daaromtrent werd vernietigd. In het reglement van mede-eigendom van de betrokken VME stond namelijk expliciet dat verhuur toegestaan is. Het RIO mag geen clausule bevatten die rechtstreeks tegenstrijdig is met het reglement van mede-eigendom.
De betrokken VME wilde klaarblijkelijk optreden tegen de verhuur van appartementen via Airbnb. Daartoe besliste de algemene vergadering de hiernavolgende clausule op te nemen in het RIO:
Het is verboden privatieve kavels te verhuren (…) via deelplatformen (zoals bv: Airbnb). Korte verhuring is wel toegelaten maar enkel mits verhuring via tussenkomst van een erkend immobiliënmakelaar en voor een duur van minimum 5 dagen. De privatieve kavels bestemd voor bewoning mogen slechts in huur worden gegeven aan eerbare en solvabele personen. De eigenaars zijn ertoe gehouden in de huurovereenkomst te verwijzen naar het huidig reglement van interne orde, dat zij ook ter kennis dienen te brengen aan hun verhuurders. De huurcontracten moeten de huurders verplichten de beschikkingen in dit reglement vervat te eerbiedigen. (…) De eigenaars moeten hun huurders de verplichting opleggen hun huurrisico’s en hun verantwoordelijkheid ten opzichte van de andere mede-eigenaars van het gebouw voldoende te verzekeren.
Verzet van mede-eigenaar
Een mede-eigenaar in het gebouw verzette zich tegen deze beslissing en diende een vernietigingsvordering in bij de vrederechter.
Belangrijk element daarbij was het volgende: ‘Uit het algemeen reglement van mede-eigendom volgt dat het toegestaan is om één van de acht voor de ten titel van exclusieve eigendomsrecht bestemde appartementen aan een ander in gebruik of in huur te geven.’ Uit het reglement blijken geen beperkingen qua titel, duur, al of niet winstoogmerk, …, behoudens de voorwaarde dat de andere mede-eigenaars niet geschaad mogen worden en dat de stevigheid en de esthetiek van het gebouw niet in het gedrang mogen komen.
Bepaling in strijd met RIO: vrederechter gaat tot vernietiging over
De bepaling die men wilde toevoegen is hiermee in strijd. Wat an sich dus een voldoende reden is voor de vrederechter om tot de vernietiging over te gaan.
In het Tijdschrift voor Appartements- en immorecht (2002/04) schrijft prof. Timmermans het volgende in een noot:
Voor het geval dat de algemene vergadering wijzigingen doorvoert in het notarieel vastgelegde reglement van mede-eigendom moeten die wijzigingen conform artikel 3.85, § 1, lid 1 in fine BW in een authentieke akte worden opgenomen. De fundamentele rechten en plichten, die krachtens artikel 3.85, § 1, lid 4, 1° BW deel uitmaken van het reglement van mede-eigendom, kunnen immers door het reglement van interne orde niet terzijde geschoven worden. Wanneer met name in het reglement van mede-eigendom, opgesteld op 3 december 1964, is bepaald dat privégedeelten via een open norm aan een ander in huur gegeven mogen worden, dan kan de algemene vergadering achteraf in het reglement van interne orde geen verbod invoeren om de korte termijnverhuring via deelplatformen van de contractuele rechten van de mede-eigenaars tot verhuring af te zonderen en uit te sluiten.
Verhuring via deelplatform grotere kans op overlast?
Aanvullend willen we beklemtonen dat de vrederechter zich niet verder over de voorziene clausule heeft moeten buigen om tot de vernietiging over te gaan. We weten dus niet wat de vrederechter dacht over het ogenschijnlijk feit dat exclusief de verhuring via deelplatformen werd verboden en niet de verhuring via een toeristisch verhuurkantoor. De zaak had een interessante indicatie kunnen opleveren over de visie van de rechtspraak in deze: is verhuring via deelplatform kansrijker om tot overlast te kunnen zorgen en is dit feit an sich voldoende om de ene vorm van verhuring wel en de andere vorm van verhuring niet te verbieden?
Bron: CIBsyndic : 26 januari 2023
