Huurder in grote stad is slechter af

Sinds de invoering van de WOZ-cap in mei 2022 daalde het aantal huurwoningen in de vijf grote steden drastisch. In het afgelopen kwartaal werden in de G5 zo’n 27% minder huurwoningen aangeboden dan een jaar geleden, meldt woningplatform Pararius in de huurmonitor over het tweede kwartaal 2023.

De gemiddelde vierkantemeterprijs steeg in deze steden – Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Rotterdam en Utrecht – met 5 tot bijna 8%. Zo betaalden nieuwe huurders in Amsterdam 7,6% meer (€26,55) voor een vrijgekomen huurwoning in de vrije sector. Ook in Den Haag (€18,57) en Rotterdam (€18,64) ging de gemiddelde vierkantemeterprijs 7,3% omhoog. In Utrecht (€21,08) en Eindhoven (€18,24) steeg de vierkantemeterprijs met iets meer dan 5% ten opzichte van een jaar geleden: nieuwe huurders betaalden 5,1 en 5,8% meer.

Vraag neemt toe, aanbod verschaarst

Met name in de grote steden neemt de druk op de vrije sector huurmarkt hard toe. Pararius meldde een maand geleden al dat huurders zich momenteel verdringen voor een huurwoning.

Tekst loopt door onder de afbeelding

Esther Raven van Stad en Land NVM Makelaars beaamt dat het aantal reacties dat binnenkomt voor een nieuw aangemelde woning ook in Rotterdam buitensporig hoog is. “We hebben een gestoffeerd 3-kamerappartement laatst binnen een paar uur weer van internet gehaald”, stelt ze. Het betrof een woning rond de € 1.100,- waar in een paar uur meer dan 200 reacties op binnenkwamen. “Het aanbod is schaars en de vraag is zeer hoog, dus dit soort situaties zijn geen uitzondering.”

Meeste reacties op kleine woningen

In het tweede kwartaal werd er verreweg het meest gereageerd op kleine woningen via Pararius. Het afgelopen kwartaal kwamen er gemiddeld 42 reacties binnen op een nieuw aangeboden woning van minder dan 75 m2, in hetzelfde kwartaal van 2021 waren dat er slechts 9. Naarmate een woning groter is – en hierdoor veelal ook in een hogere prijsklasse valt – daalt het gemiddeld aantal reacties. Maar voor elk oppervlaktesegment geldt dat over de afgelopen drie jaar de vraag vanuit de markt significant is toegenomen.

Tekst loopt door onder de afbeelding

‘Opeenstapeling van maatregelen’

Dat het aantal woningen dat te huur wordt aangeboden afneemt, is volgens Jasper de Groot, directeur van Pararius, geen verrassing. “Dit is een direct gevolg van de opeenstapeling van maatregelen die het kabinet heeft genomen en nog wil nemen om de woningmarkt te verbeteren.

“De daling van het aantal beschikbare huurwoningen is ingezet rond de invoering van de WOZ-cap in het woningwaarderingsstelsel, waardoor veel woningen van de vrije sector terugvielen naar de sociale sector. Huurwoningen die vrijkwamen, werden veelal niet meer opnieuw verhuurd, maar verkocht. Huurders die niet terecht kunnen op de sociale huurmarkt en niet willen of kunnen kopen, worden hierdoor benadeeld.”

Vooral in de G5 daalt het huuraanbod sinds de invoering van de WOZ-cap hard. Deze steden waren in het tweede kwartaal verantwoordelijk voor 39% van het totale huuraanbod dat werd aangeboden op Pararius. In het tweede kwartaal van 2022 was dit nog 46% en in 2021 zelfs 55%. In alle vijf de steden steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs ten opzichte van een jaar geleden.

Vierkantemeterprijzen

Landelijk gezien is de gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen in de vrije sector met 0,4% toegenomen ten opzichte van vorig jaar. Nieuwe huurders betaalden gemiddeld €17,10 per vierkante meter per maand. Vergeleken met een jaar eerder is het aantal beschikbare vrije sector huurwoningen voor nieuwe huurders gedaald met 12,8%.

Op landelijk niveau lijkt het alsof de huurprijzen minder hard stijgen. Dit wordt echter veroorzaakt door de sterke afname van het duurdere aanbod in de G5 als onderdeel van het totaal, waardoor het goedkopere aanbod buiten deze steden zwaarder weegt op het gemiddelde dan in de perioden ervoor.

Prijzen kale huur gedaald

De huurprijs van kale huurwoningen in de vrije sector daalde in het tweede kwartaal met 3,5%. Nieuwe huurders betaalden gemiddeld €14,49 per vierkante meter per maand. De vierkantemeterprijs van gemeubileerde en gestoffeerde woningen steeg; nieuwe huurders betaalden 2,4% meer dan een jaar geleden voor een gemeubileerde woning (€20,37) en 0,3% meer voor een gestoffeerde woning (€16,16).

Appartementen versus eengezinswoningen

Nieuwe huurders betaalden in het afgelopen kwartaal 2,2% meer voor een appartement dan in het tweede kwartaal van 2022. Een appartement in de vrije sector kostte gemiddeld €18,40 per vierkante meter per maand. Een eengezinswoning (€13,72) kostte in het afgelopen kwartaal 0,7% minder dan een jaar geleden.

Kleine woning wordt duurder

Huurwoningen in het kleinste oppervlaktesegment (kleiner dan 75 vierkante meter) kostten gemiddeld €21,27 per vierkante meter per maand in het tweede kwartaal. Dat is 4% meer dan een jaar geleden. Grotere huurwoningen kenden een vierkantemeterprijs onder de €20,-. Zo betaalden nieuwe huurders €16,76 voor een huurwoning tussen de 75 en 100 vierkante meter (+3,5%) en €14,39 voor een huurwoning tussen de 100 en 125 vierkante meter (+0%). De gemiddelde huurprijs van een huurwoning tussen de 150 en 175 vierkante meter daalde met 2,9% in het tweede kwartaal: nieuwe huurders betaalden €13,99 per vierkante meter per maand.

Tekst loopt door onder de afbeelding

Duurste provincie

Noord-Holland kent nog altijd als enige Nederlandse provincie een vierkantemeterprijs boven de twintig. Nieuwe huurders betalen in deze provincie €22,47 per vierkante meter, 3,2% meer dan een jaar geleden.

In de overige Randstadprovincies, Utrecht en Zuid-Holland, stegen de huurprijzen van vrije sector woningen met respectievelijk 1,7 en 5%. De huurprijzen liggen hier wel boven het landelijk gemiddelde 17,10: in Utrecht kostte een huurwoning per vierkante meter gemiddeld €18,13, in Zuid-Holland was dit €17,80. Het is voor het eerst dat de vierkantemeterprijs in de provincie Utrecht boven de €18,- stijgt.

Goedkoopste provincies

De noordelijke Nederlandse vierkantemeterprijzen liggen onder het landelijk gemiddelde. In Drenthe (€11,51) ging de vierkantemeterprijs ten opzichte van een jaar geleden naar beneden en betaalden nieuwe huurders 2,9% minder. In Flevoland kostte een vrijgekomen huurwoning in de vrije sector gemiddeld €16,14 per vierkante meter per maand, dat is 5,8% meer dan vorig jaar. In Friesland (€11,38) en Groningen (€15,81) steeg de vierkantemeterprijs met respectievelijk 3,9 en 1%.

Voor een woning in de provincie Overijssel (€13,09) en Gelderland (€13,14) betaalden nieuwe huurders gemiddeld respectievelijk 4,7 en 0,9% meer dan een jaar geleden. Huurprijsstijgingen werden ook gemeten in de zuidelijke provincies. De huurprijzen in Noord-Brabant (€15,12) lagen in het tweede kwartaal redelijk dicht bij de huurprijzen van het jaar ervoor: nieuwe huurders betaalden 0,2% meer. In Limburg (€13,69) en Zeeland (€13,25) steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs met respectievelijk 4,6 en 3,2%.

Prijzen in Vlissingen stijgen het hardst

Procentueel gezien stegen de huurprijzen het hardst in onder andere Vlissingen (+13,9%), Nieuwegein (+13,3%), Diemen (+12,3%), Almere (+11,2%), Maastricht (10,6%), Leeuwarden (+9%), Almelo (+8,7%) en Deventer (+8,4%).

In enkele middelgrote steden werden in het tweede kwartaal prijsdalingen gemeten. Het gaat onder andere om Hoofddorp (-4,4%), Middelburg (-6%), Roosendaal (-8,7%), Dordrecht (-3,2%) en Zwolle (-3,5%).

‘Expats bevoordeeld’

Pararius fulmineert in deze huurmonitor opnieuw tegen de nieuwe wet- en regelgeving. Zoals het verbod op tijdelijke huurcontracten. Een maatregel die wellicht gunstig lijkt voor woningzoekenden, maar volgens Jasper de Groot ook nadelige effecten met zich meebrengt. “We gaan in de grote steden weer terug naar de situatie van voor 2016, waarbij expats de voorkeur genieten boven Nederlandse huurders. Expats verhuizen doorgaans na twee tot drie jaar weer, waardoor verhuurders meer vrijheid genieten om over hun woning te beschikken.”

Expats hebben vanwege een internationaal zakelijk belastingvoordeel over het algemeen meer te besteden en zelfs ruimte om te overbieden op een huurprijs, iets wat vandaag de dag geen uitzondering meer is op de huurmarkt. De Groot: “Voorheen planden makelaars nog een-op-een afspraken met geïnteresseerden in. Tegenwoordig ontvangt een makelaar soms wel 250 aanvragen op een woning, waarvan er misschien 15 worden uitgenodigd voor een kijkmiddag en zij vervolgens tegen elkaar opbieden om de woning te bemachtigen. Dit is wat er gebeurt als het aanbod vrije sector huurwoningen zo schaars is. Nederlandse woningzoekenden vallen op deze manier alsnog buiten de boot in de vrije sector huurmarkt. Bij voldoende aanbod zou men in principe snel over een huurwoning moeten kunnen beschikken.”

‘Negatief effect op woningbouwproductie’

Om mensen met een lager inkomen meer kans op een woning te gunnen, werd onlangs ingestemd met een wijziging in de Huisvestingswet, waarmee gemeenten huiseigenaren mogen dwingen hun woning alleen nog te verkopen aan mensen met een lager of middeninkomen. De wijziging geldt alleen voor nieuwbouwwoningen. Volgens De Groot zal deze wijziging een negatief effect hebben op de woningbouwproductie.

“Het lijkt goed dat projectontwikkelaars alleen nieuwbouwwoningen mogen verkopen aan mensen met een laag middeninkomen, maar in werkelijkheid betekent dit dat investeerders niet meer kunnen rekenen met reële opbrengsten. Zij zullen moeten rekenen met een opnieuw lagere opbrengst, waardoor er nog minder motivatie is voor de immense landelijke bouwopgave van 900.000 extra woningen in 2030.”

  Bron: https://vastgoedactueel.nl/huurder-in-grote-stad-is-slechter-af/