Positie koopstarters is op dieptepunt

De situatie op de woningmarkt is in 40 jaar niet zo slecht geweest voor koopstarters, blijkt uit dataonderzoek van BLG Wonen. Het aantal starters dat geen koopwoning vindt, ligt historisch hoog.

Daar staat tegenover dat de positie van woningeigenaren die een volgend huis kopen – doorstromers – gunstiger is geworden vergeleken met die van starters. “Lange tijd had de doorstromer maar een beperkte voorsprong op de koopstarter, maar dat is al lang niet meer zo”, zegt Frank Soede, directeur van BLG Wonen.

Tien-nul achter

De Volksbankdochter onderzocht met hulp van onderzoeksbureau Companen wat beide groepen bereid zijn te betalen voor een koopwoning. In 1981 was dat verschil € 20.000. Vier decennia later heeft een woningbezitter € 120.000 meer over voor een volgende woning dan de koopstarter. “En wat de doorstromer bereid is te betalen voor een koopwoning is in 2021 vrijwel gelijk aan de gerealiseerde prijs. De koopstarters staan op de woningmarkt dus tien-nul achter.”

Mythe doorgeprikt

Aanleiding voor het grootschalige dataonderzoek van BLG Wonen is de veelgehoorde kreet “dat het altijd al moeilijk is geweest om een eerste woning te kopen”. “Die mythe is nu doorgeprikt. Het is veel moeilijker dan vroeger”, zegt Soede.

Wel is het zo dat de kleine groep koopstarters die wél slagen op de woningmarkt, niet een veel groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten. Dat percentage schommelt rond de 30%. Huurders in de private sector waren in 2021 een vrijwel even hoog percentage kwijt. Alleen wie bij een woningcorporatie huurt had een aanzienlijk lagere woonquote (23%).

Tekst loopt door onder de afbeelding

Afvallers

In 1981 was nog bijna zeven op de tien mensen die een woning kochten een starter; 40 jaar later is dat iets minder dan de helft. En van iedereen die in 1981 afviel bij de zoektocht naar een woning, gaf één op de tien koopstarters aan dat de woning te duur was. Vier decennia later valt maar liefst één op de drie om die reden af.

Jaren tachtig en negentig: gunstig

Waarom was de positie van koopstarters in de jaren tachtig en negentig nog relatief goed? Soede: “De bouwproductie lag toen veel hoger dan in de jaren erna. Zo’n 250.000 huishoudens kochten een premie-A en premie-B-woning. Wie zo’n woning kocht, kreeg een tegemoetkoming van de overheid, waardoor de woonlasten voor meer mensen te behappen waren. Er werden in de jaren negentig bovendien zo’n 100.000 sociale huurwoningen verkocht. Kortom, het aanbod kon de vraag redelijk bijbenen en de betaalbaarheid van koopwoningen was beter.”

Omslag

De omslag ligt rond het jaar 2000. In de jaren die volgden viel de bouwproductie ten opzichte van de jaren tachtig met de helft terug. “Er was meer vraag dan aanbod en we zien dat koopstarters het steeds vaker moesten afleggen tegen doorstromers. De prijzen stegen in die jaren flink door. Doorstromers konden daardoor steeds meer overwaarde inzetten bij de aankoop van een volgende woning en hadden bovendien vaak al een deel van de hypotheek afgelost.”

Crisis bood kansen

In de periode van de financiële crisis (2009-2015) verbeterde de positie van starters ten opzichte van doorstromers. Soede verklaart: “Huizen werden minder waard, dus weer wat bereikbaarder voor starters. Van doorstromers hadden ze minder concurrentie, want die zagen hun overwaarde afnemen. Een deel van hen zou bij woningverkoop zelfs verlies maken. Het resultaat was dat er veel minder huizenbezitters verhuisden. De crisis bood koopstarters een kans.”

Tekst loopt door onder de afbeelding

Hoe komt de koopstarter weer aan bod?

Soede is positief over initiatieven die koopstarters bij de aankoop van een nieuwbouwwoning een financieel zetje in de rug geven. Verder kan de bestaande woningvoorraad volgens Soede beter worden benut door woningen vaker te splitsen en door de transformatie van bedrijfsgebouwen naar woningen. De bouw kan versneld worden door meer biobased te bouwen, want bij deze bouwvorm komt minder stikstof vrij. Ook helpt het volgens hem als meer werkgevers woningen bouwen voor hun medewerkers. “Er is geen silver bullet voor de woningmarkt. Er moet gewoon heel veel tegelijk in gang worden gezet om de toegankelijkheid voor de koopstarter te verbeteren.”

 

  Bron: https://vastgoedactueel.nl/positie-koopstarters-is-op-dieptepunt/