Een op drie kopers nieuwbouwwoning loopt risico met overbruggingshypotheek
Een op de drie mensen die in 2022 een nieuwbouwhuis kochten, kunnen in de problemen komen met het aflossen van hun overbruggingshypotheek. Als de huizenprijzen zoals verwacht dalen, daalt ook de overwaarde op het oude huis. Hiermee moet de overbruggingshypotheek worden afgelost. Dat blijkt uit onderzoek van hypotheekadviseur Frits.
Gemiddeld gaat het om ruim € 20.000 dat moet worden bijgelegd. Hoe langer de periode tussen taxatie en verkoop, hoe groter de kans op een tekort. Het maximale bedrag dat met een overbruggingshypotheek gefinancierd kan worden, is afhankelijk van de taxatiewaarde van het oude huis en het beleid van de bank waar de nieuwe hypotheek is afgesloten.
Onderzoek naar overbruggingshypotheek onder 300 klanten
Frits deed onderzoek onder 300 klanten die een hypotheek aanvroegen voor een nieuwbouwwoning. 75% van hen maakte gebruik van een overbruggingshypotheek om de woning te financieren. Gemiddeld werd daarmee 88% van de getaxeerde overwaarde overbrugd. In een kwart van de gevallen lag dit percentage tussen de 95 en 100%. Als gevolg van de gestegen hypotheekrente dalen de huizenprijzen. Hierdoor daalt ook de overwaarde ten opzichte van de taxatie.
Frits vergeleek de prognose van de woningmarkt van ABN Amro met de afgesloten overbruggingskredieten tussen november 2020 en oktober 2022. “Naar schatting kunnen ruim 7.700 huishoudens de overbruggingshypotheek niet in zijn geheel aflossen uit de verkoopopbrengst. Dit zijn met name kopers die in 2022 een hypotheek voor een nieuwbouwhuis hebben afgesloten. Gemiddeld moeten zij € 22.000 bijleggen om de overbruggingshypotheek te kunnen aflossen”, aldus de hypotheekadviseur.
Tekort op de begroting
Er is sprake van een tekort op de begroting als de verkoop van de woning niet voldoende opbrengt om het resterende hypotheekbedrag en de overbruggingslening af te lossen. Bepalend is onder andere het moment waarop de woning getaxeerd is, de lengte van de periode die overbrugd wordt (de bouwperiode van het nieuwbouwhuis) en het percentage van de overwaarde dat overbrugd is. Ook het type woning en de locatie spelen een rol, want niet in elk segment dalen de huizenprijzen even snel.
Meerdere scenario’s
Frits schetst meerdere scenario’s als iemand de overbrugging niet kan aflossen uit de verkoop. Zo kan het verschil betaald worden uit spaargeld, of door een verhoging van de hypotheek. Hier moet dan wel voldoende inkomen voor zijn. Zit een klant al aan (of inmiddels over) de maximaal mogelijke financiering, dan kan de geldverstrekker de extra lening toetsen op zogenoemde beheernormen. De bank kijkt dan naar de werkelijke woonlasten in relatie tot het inkomen, aldus Frits. Of dit kan, is afhankelijk van de inschatting van de geldverstrekker.
Uit navraag blijkt dat slechts een enkele bank hiervoor een gestandaardiseerd beleid heeft. In de meeste gevallen betreft het maatwerk. In een uiterst geval eist de bank de schuld op, wat aanleiding kan zijn van gedwongen verkoop van de nieuwbouwwoning. “Gelukkig komt dit in de praktijk niet vaak voor. Maar voor wie nu wacht op een nieuwbouwwoning en het oude huis nog niet verkocht heeft, breken spannende tijden aan”, aldus Frits.
